Бесплатная юридическая консультация
Попали в сложную ситуацию, где требуется квалифицированная помощь юриста? Обратитесь к нашим экспертам, это абсолютно бесплатно и конфиденциально
+7 499 450-39-61
Все регионы России
+7 812 385-50-84
Санкт-Петербург
+8 800 302-33-28
Бесплатно по России

Образец типового договора купли-продажи квартиры и особенности его составления и расторжения

На российском рынке недвижимости существует много организаций, которые помогают людям покупать и продавать имущество. Это агентства недвижимости, юридические конторы, нотариусы, отдельные риэлторы. Однако бывают ситуации, когда в профессионалах нет острой необходимости.

Безопаснее и проще обратиться к специалистам для составления проекта договора купли-продажи (ДКП) квартиры, но мы дадим основную информацию и разъяснения, как можно заполнить бланк договора купли-продажи квартиры самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое и для чего нужен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи содержит условия сделки между продавцом и покупателем. При продаже квартиры всегда подписывается такой документ. Он определяет, что продается, кому и за сколько. Договор купли-продажи квартиры описывает нюансы сделки: наличие или отсутствие прописанных лиц, способы расчета, продается с мебелью или без, состояние и другие условия.

Можно прописать любые условия, о которых договорятся стороны, кроме тех, что противоречат закону или нарушают права других людей. Например, условие о расчете в долларах США будет незаконным, потому что в России расчеты в иностранной валюте официально запрещены законом.

При самостоятельном составлении договора купли-продажи квартиры на основе шаблона может возникнуть ряд вопросов.

Скачать типовой договор купли-продажи квартиры и пример его заполнения можно здесь.

Чтобы не ошибиться при составлении собственного документа, следует подробно изучить пример заполненного договора купли-продажи квартиры и обратить внимание на основные его положения.

Продавец и покупатель – стороны договора купли-продажи

Продавца и покупателя в юридических документах принято называть «стороны договора». В тексте стороны или сторона – это те, кто подписал договор.

Обычно составляется договор купли-продажи квартиры между физическими лицами. Но понятие «продавец» (или «покупатель») может означать любое лицо – гражданина или организацию. Так можно называть и нескольких граждан, подписывающих договор купли-продажи. Такая ситуация возникает, если имущество находится в общей долевой собственности или в общей совместной собственности. Информация об этом содержится в документах о праве собственности (выписке из ЕГРН или Свидетельстве о государственной регистрации права). Аналогично покупателем могут быть несколько лиц, если они хотят купить недвижимость в общую долевую или общую совместную собственность.

Если возникает такая ситуация, в договоре купли-продажи пишут: «Иванов Иван Иванович, Петрова Мария Сергеевна, совместно именуемые «Продавец».

Если договор подписывается по доверенности, в тексте указывают представителя (доверенное лицо) и собственника (доверителя): «Иванов Иван Иванович, действующий за Петрову Марию Сергеевну на основании доверенности №1 от 12.06.2018 года, именуемый «Продавец».

Читайте также:

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры.

Порядок продажи земельного участка по договору купли-продажи.

Какая информация и документы нужны при заполнении договора

Начиная заполнять основной договор купли-продажи квартиры, важно заранее собрать всю информацию и документы, которые понадобятся. У каждой квартиры своя история, поэтому перечень может варьироваться.

Общий список выглядит так:

  1. Паспортные данные сторон с адресом прописки. Обязательно нужно проверить, что паспорт действителен и не требует замены, например, по достижении 45 лет, из-за смены фамилии, повреждения. Для заполнения нужны серия и номер паспорта, точное наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи и адрес прописки.
  2. Документы о праве продавца на квартиру. Универсальный документ – выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Выписку можно получить в многофункциональном центре (МФЦ) или через Личный кабинет на сайте Росреестра. Такую выписку выдают продавцу при регистрации его прав в Росреестре. Этот порядок действует не так давно, ранее права подтверждались Свидетельством о государственной регистрации права. Такое Свидетельство действительно и сейчас. Из этих документов понадобится номер регистрации в реестре, а также наименования документов, по которым приобреталась квартира.
  3. Технические документы. Это может быть кадастровый паспорт или технический паспорт БТИ, в котором указаны площадь квартиры (общая, можно писать и жилую, но это необязательно), кадастровый (или условный) номер квартиры, этаж.
  4. Выписка из домовой книги. Этот документ выдается УФМС или паспортным столом, паспортистом. В нем фиксируется перечень граждан, которые прописаны в квартире. Обычно срок действия такой выписки – 10 дней.

Что делать, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

Есть два случая, когда могут возникнуть вопросы при покупке-продаже квартиры:

  1. Когда несовершеннолетний ребенок – собственник, то есть продавец. В этом случае понадобится согласие органов опеки на продажу и договор купли-продажи составляется только у нотариуса. Образец нотариального договора купли-продажи квартиры искать нет необходимости, потому что нотариус составляет ДКП квартиры самостоятельно.
  2. Если несовершеннолетний ребенок не числится собственником квартиры, но прописан в ней. В этом случае никаких особенностей в договоре купли-продажи нет, так как все прописанные в ней граждане должны быть выписаны и прописаны в другом месте.

Обязательные пункты договора

Обязательных пунктов (юристы их называют «существенные условия») не так много:

  • описание сторон договора с паспортными данными, пропиской и датами рождения;
  • описание объекта с обязательным указанием кадастрового или условного номера, адреса, площади;
  • цена продаваемой недвижимости;
  • список прописанных граждан;
  • информация о передаче имущества.

Дополнительные пункты договора

В дополнительных пунктах можно писать все условия, о которых договорились стороны договора. Это может быть состояние квартиры, порядок расчета, передача предметов мебели, другого имущества, обязанности по передаче ключей, документов, срок освобождения.

Продажа в рассрочку

При расчете за квартиру до подписания договора никаких нюансов не возникает. Денежные средства передаются в день подписания договора, затем он подписывается и передается на регистрацию.

Однако при рассрочке возникают особенности. При продаже в рассрочку или при оплате после подписания договора купли-продажи (например, после регистрации права собственности покупателя) имущество считается заложенным. То есть до полной оплаты квартира не принадлежит полностью покупателю, его право на нее ограничено залогом в пользу продавца.

Важно! Стороны могут устанавливать залог или не пользоваться им.

Если продавец доверяет покупателю, в договоре можно записать, что залог не возникает. Тогда в любое место договора нужно вставить новый пункт такого содержания: «До момента полного расчета продаваемая квартира не будет находиться в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации». Если стороны решили такой залог установить, можно ничего не писать (залог возникнет автоматически) или добавить ту же фразу, убрав из нее слово «не».

Залог будет зарегистрирован государственным органом в реестре вместе с регистрацией права покупателя на квартиру. После полного расчета сторонам нужно будет снова обратиться в регистрационный орган, чтобы снять залог. Он называется «залог в силу закона».

Продажа с мебелью или ценной техникой

Если продавец оставляет бытовую технику, встроенную или обычную мебель, сантехнику и делает наценку на стоимость квартиры (часто это происходит, если обстановка особенная или дорогая), следует написать об этом в договоре.

Для этого в любом месте договора вставляют новый пункт следующего содержания: «Вместе с квартирой Продавец передает в собственность Покупателя предметы мебели и обстановки в составе: [далее идет перечень предметов], общей стоимостью 000 000 руб.». А пункт договора о цене квартиры изменить, написав отдельно, сколько стоит квартира и сколько стоит мебель.

Кто заверяет договор

Форма договора купли-продажи квартиры – простая письменная. Можно написать его от руки, хотя делать это не рекомендуется. Заверять договор не нужно.

Исключение – когда продается не целая квартира, а ее доля в праве общей собственности. Доли возникают, когда квартира была куплена, приватизирована, унаследована несколькими гражданами. Часто доли продают при продаже комнаты, площадь которой соответствует размеру этой доли. При продаже доли договор купли-продажи составляется и удостоверяется нотариусом. Нотариальное удостоверение производится и при сделках, где продавцом выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

При продаже квартиры недостаточно составить договор и подписать его. Переход права от продавца к покупателю нужно зарегистрировать Росреестре. Документы нужно подавать непосредственно в подразделение Росреестра или через МФЦ.

При подаче документов специалисты составят заявления, которые нужно будет подписать и приложить к ним договор купли-продажи квартиры (все экземпляры), выписку из домовой книги (с копией), доверенности (если есть, с копией), документ об уплате госпошлины (с копией), предъявить оригиналы паспортов.

Внимание! Если продавец состоит в браке, нужно подготовить и предоставить в Росреестр согласие супруга на продажу квартиры (с копией). Такое согласие удостоверяет нотариус.

Как передается квартира

В юридическом смысле без передачи квартиры нет факта сделки. С моментом передачи связано много возможных оснований для признания договора недействительным и его расторжения.

Состояние квартиры

Продавец обязан передать квартиру в том состоянии, в котором ее согласен приобрести покупатель. То есть состояние не должно быть хуже, чем на момент просмотра покупателем до сделки.

При передаче имущества покупатель должен внимательно все осмотреть, потому что после совершения сделки и подписания документов о передаче претензии по видимым недостаткам могут быть не приняты. Если квартира передается с мебелью или техникой, ее тоже нужно внимательно осмотреть и сверить со списком.

Документы на квартиру

Вместе с передачей квартиры продавец передает ключи и документы. Это могут быть документы на мебель, сантехнику, элементы сделанного ремонта (паспорта качества на отделочные материалы, счетчики, натяжные потолки, окна, двери и так далее).

Если на проведенные ремонтные работы или установленное оборудование распространяется гарантия, подтверждающие это документы также подлежат передаче.

Документ о передаче

Передача имущества фиксируется отдельным от договора купли-продажи документом – актом приема-передачи – или пунктом в самом договоре. Если продавец передает покупателю квартиру с какими-то недостатками, которые устраивают покупателя, или отдельно передаются мебель и техника, это фиксируется в отдельном акте приема-передачи. Если особенностей нет, достаточно сделать пункт о передаче в договоре.

Ответственность за состояние квартиры переходит в момент подписания документа о передаче. После подписания такого документа все последствия пожаров, затоплений и прочих бедствий должен устранять покупатель. Если продавец освобождает квартиру уже после совершения сделки, имеет смысл указать в договоре, что риск случайных повреждений переходит с момента освобождения и передачи ключей покупателю.

Основания для расторжения договора

Договор купли-продажи действует с момента его подписания до момента полной оплаты и регистрации права собственности покупателя. В это время расторгнуть его можно по соглашению сторон или если покупатель отказывается принимать и оплачивать квартиру.

После полного расчета и государственной регистрации права покупателя расторгнуть договор купли-продажи можно только по нескольким основаниям и в судебном порядке.

Перечислим эти основания:

  • неожиданно для покупателя выяснилось, что на квартиру имеют право другие лица;
  • в квартире выявлены неустранимые недостатки.

При каких условиях договор признается недействительным

Договор может быть признан судом недействительным или незаключенным при наличии обстоятельств:

  • несоблюдение формы договора, который заключен не в виде единого письменного документа или не удостоверен нотариусом, если это требуется;
  • отсутствие данных, позволяющих определить объект – нет точного адреса, кадастрового номера;
  • отсутствие условия о цене квартиры (общей суммы или стоимости 1 м² и количества м²);
  • не указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Заключение

Сделку по продаже недвижимости вполне возможно осуществить без обращения к специалистам. Теперь вам известно, как выглядит договор купли-продажи квартиры.

В обычных случаях, когда на стороне продавца выступает один гражданин и на стороне покупателя выступает один гражданин, заполнить такой договор несложно. Достаточно найти всю необходимую информацию и образец ДКП на квартиру.

Однако если сделка имеет особенности (покупка в ипотеку, есть несовершеннолетние дети, покупка в общую долевую собственность, рассрочка платежа), рекомендуется помощь профессионала. Необязательно обращаться в агентство недвижимости, можно выбрать юриста, практикующего в этой области.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!

Поделитесь с друзьями

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о