Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры
Покупка жилой недвижимости – это очень серьезное событие в жизни каждого человека. Люди годами копят на собственное жилье или прибегают к помощи банков и кредитных организаций. В любом случае, на собранные деньги человек пытается приобрести квартиру своей мечты, чтобы она максимально соответствовала его требованиям.
К сожалению, не всегда желания совпадают с возможностями, зачастую средств не хватает. Покупатели начинают искать более дешевые и вместе с тем сомнительные варианты недвижимости и легко попадаются на удочку мошенников. Встречается и мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя, но таких случаев значительно меньше.
Содержание статьи
Мошенничество при продаже квартиры
Давайте разберемся, как могут обмануть при покупке квартиры.
Сделки купли-продажи недвижимости всегда были и будут объектом повышенного интереса со стороны преступных организаций, поскольку в процессе задействованы крупные суммы денег.
Большинство схем направлено на обман покупателей: используют подложные документы, многократные продажи одного объекта, продают арендованные квартиры и многое другое.
Схемы мошенничества со стороны продавца
Это могут быть следующие ситуации:
- Внесение аванса или задатка с целью подтверждения своих намерений приобрести именно эту квартиру. Мошенники при продаже квартиры могут заключить предварительный договор не с одним покупателем и намеренно тянуть время регистрации сделки до истечения сроков возврата внесенного задатка, а потом отказываются от сделки. Суд в таком случае не всегда помогает вернуть деньги;
- Предоставление займа для покупки жилья, при этом кредитная организация оставляет за собой право распоряжения приобретенной квартирой. Кредитный договор нигде не регистрируется, чем отличается от ипотеки. К подобным фирмам обращаются люди, имеющие плохую кредитную историю в банках, либо в экстренных случаях, когда срочно нужны деньги. Гарантией возврата долга становится доверенность от заемщика, дающая право аферистам распоряжаться его квартирой. В некоторых случаях даже возврат долга не аннулирует выданную ранее доверенность и не дает гарантий сохранения прав на свою собственность;
- Указание в рекламных сообщениях очень низкой цены на квартиру вызывает повышенный интерес покупателей, целью которых является приобретение дешёвого жилья.
Низкая цена используется мошенниками в разных схемах:- продажа жилья, полученного обманным путем;
- продажа вымышленной квартиры, которой не существует;
- продажа объекта, снимаемого в аренду;
- многократные продажи одной и той же недвижимости;
- В договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры значительно ниже ее фактической цены. Делается это с целью уклонения от уплаты налога на доходы физических лиц, в случае если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. В дальнейшем можно расторгнуть сделку и вернуть только ту сумму, которая указана в договоре;
- Продажа по доверенности, полученной от недееспособных лиц или людей, давно умерших. Во время сделки собственник должен присутствовать, чтобы иметь возможность оценить его состояние, это поможет избежать обмана;
- Продажа государственного жилья (неприватизированного) – самый редкий вид мошенничества, так как большая часть муниципального и государственного имущества уже приватизирована;
- Продажа квартиры с жильцами, имеющими право пожизненно проживать на данной жилплощади. Возникает такое право в результате отказа от приватизации, тогда жилец имеет право использовать помещение до своей смерти. Часто ситуация проясняется уже после продажи и регистрации квартиры. Суд вселяет жильца в квартиру, сделку признают недействительной, но деньги вернуть оказывается практически невозможно;
- Продажа недвижимого имущества, находящегося по другому адресу. Например, показывают хорошую квартиру в центре города, а в документах указывают совершенно другую квартиру, находящуюся где-нибудь на окраине. Необходимо перед регистрацией сделки сверить фактический адрес нахождения квартиры и указанный в договоре;
- Продажа по подложным документам и дубликатам. В таком случае продают обычно квартиру, снятую в аренду, по копии паспорта владельца изготавливают поддельный паспорт, с помощью которого получают дубликаты правоустанавливающих документов на квартиру и в дальнейшем осуществляют продажу. В основном такую схему используют для продажи элитной недвижимости, поскольку подготовка занимает много времени и средств. Самостоятельно определить подлог практически невозможно, лучше обратиться к проверенному риелтору, в обязанности которого входит проверка подлинности документов;
- Сделки с участием несовершеннолетних. Очень часто недвижимость приобретается с привлечением средств материнского капитала, выделяемого государством для поддержки семьи. При этом родители обязаны выделить всем членам семьи доли в праве собственности. Если квартира приобретается в ипотеку или в строящемся доме, то выделение долей переносится до момента погашения ипотеки или окончания строительства, в этом случае родители составляют нотариальное обязательство, предусматривающее выделение долей после получения права собственности на недвижимость. Сделки с участием детей требуется проводить с привлечением органов опеки и попечительства. Если квартира продана с невыделенными долями, то сделка признается недействительной, так как российское законодательство действует в интересах защиты детей;
- Продажа недвижимого имущества умершего:
- до вступления в наследство – сделка происходит по поддельным документам, через 6 месяцев (отведенных по закону для вступления в наследство) появляются реальные наследники и оспаривают сделку;
- продажа осуществляется по закону, но в дальнейшем объявляются другие наследники, дальние родственники, претендующие на наследство;
- продажа выморочного имущества – осуществляется аферистами, объявившими себя наследниками одиноких людей по поддельным документам.
Читайте где получить информацию о собственниках квартиры: Росреестр и онлайн сервисы
А тут о том, как переоформить квартиру на другого собственника по дарственной.
По ссылке информация о том, что такое свидетельство о праве собственности на квартиру и как его получить
Мошенничество со стороны покупателя
Среди покупателей махинации практически отсутствуют. Есть несколько вариантов, но они в настоящее время почти не встречаются.
В основном схемы обмана связаны с внесением задатка:
- возврат задатка в двойном размере в случае нарушения сроков подготовки документов для регистрации сделки;
- появление якобы других покупателей, которые готовы предложить сумму задатка больше, тогда первый требует возврата задатка в двойном размере;
- обман в формулировке, прописанной в договоре. Термин “задаток” изменяют на “залог”, что особо не бросается в глаза, тогда продавец должен вернуть сумму залога;
- оплата приобретенной квартиры фальшивыми деньгами.
Самые распространенные мошеннические схемы при продаже квартиры
Наиболее частые схемы обмана при продаже квартиры:
- с участием подставных лиц – когда посторонний человек, внешне имеющий сходство с владельцем выставленной на продажу недвижимости, выдает себя за продавца;
- занижение реальной стоимости объекта с целью уклонения от подоходного налога в размере 13% от продажи квартиры, если квартира принадлежит владельцу менее 3 лет;
- сложные сделки, когда объект находится в долевой собственности. После сделки один или несколько собственников отказываются от своего согласия на участие в сделке продажи. В результате суда покупатель может лишиться права собственности на приобретенную квартиру.
Как избежать мошенничества при покупке квартиры
Чтобы обезопасить себя от действий мошенников и не потерять имеющуюся недвижимость или деньги, следует предельно осторожно и внимательно отнестись к процедуре и соблюдать некоторые рекомендации:
- запросить выписку ЕГРП;
- указывать в договоре реальную сумму продажи;
- проследить отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- осуществить проверку дееспособности продавца в органах опеки, а также в психоневрологическом диспансере;
- не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций в получении кредитных средств на покупку недвижимости;
- если на кого-то оформлена доверенность, необходимо в обязательном порядке отозвать ее и присутствовать на всех этапах самостоятельно;
- оценить семейное положение, при наличии детей проверить документы, разрешающие продажу объекта, и факты использования в покупке материнского капитала;
- при наличии доверенности проверить ее подлинность, обязательно встретиться с собственником;
- запросить выписку из архива ФМС за последние 18 лет;
- узнать, не закрыта ли возможность прописки в квартиру;
- обратиться к опытным риелторам и юристам.
Узнайте, как признать договор дарения недействительным (ничтожным).
А так же, можно ли забрать исковое заявление из суда и как это сделать.
Заключение
В заключение можно сказать следующее: чтобы покупка вашей будущей квартиры не обернулась трагедией, безопаснее всего обратиться к профессиональному риелтору, желательно по рекомендации родственников или знакомых, которые уже пользовались его услугами. Не менее важно самому покупателю сохранять бдительность, внимательно изучать документы и следовать описанным выше рекомендациям.