Особенности аренды земельных участков сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения (далее — СХН) находятся за границей населенных пунктов. Они предназначены и предоставляются населению для ведения сельского хозяйства, используются для садоводства и огородничества.
Особенности оборота таких участков регулируются Гражданским и Земельным кодексами, специальным нормативно-правовым актом — Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Содержание статьи
Насколько распространена аренда земель сельскохозяйственного назначения
Земли СХН используются для оборудования личного подсобного, крестьянских и фермерских хозяйств, обустройства садоводческих и огороднических кооперативов, постройки ферм, занимающихся выращиванием зерновых и других культур, животноводства.
Граждане приобретают земли СХН под дачи, где выращивают овощи и обустраивают места отдыха от городской суеты. Цены на участки высоки, поэтому их аренда очень распространена.
Городские жители используют арендованные земли для выращивания экологически чистых овощей, ягод и некоторых видов фруктов, которые плодоносят в России.
Особенности аренды
Арендодатель обязуется временно предоставить арендатору надел за плату. Предметом сделки выступает индивидуально определенный участок.
Важно! Документ подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным.
Указанная особенность правового режима этой категории земель связана с их особой ценностью для государства. Приведенные ограничения прав сторон договора призваны четко контролировать оборот участков и их использование по целевому назначению.
У частного лица
Имея участок из земель сельхозназначения, граждане порой оставляют его без должных ухода и обработки. В этом случае появляется возможность сдать его в аренду и получать регулярный доход.
Как взять в аренду у частного лица земельный участок сельхозназначения? Для этого собственник обязан следить за ним и содержать в виде, предусмотренном для этой категории земель. Если надел пригоден для ведения сельского хозяйства, выдается подтверждение этому.
Владелец уведомляет другую сторону договора о присутствии на участке инженерных коммуникаций, которые препятствуют полному его использованию.
У государства
Для аренды сельхозземель у государства любой житель страны вправе обратиться с соответствующим заявлением в органы управления. В этом случае проводят аукцион.
Этапы торгов:
- Выделение надела.
- Подписание акта о выборе участка.
- Официальное разграничение земель.
- Оформление кадастрового паспорта.
- Проведение торгов.
- Подписание договора с победителем аукциона.
Два последних пункта проводятся, даже если заявитель — единственный претендент на землю.
Крестьянское либо фермерское хозяйство вправе арендовать участок без проведения аукциона. В этом случае представитель хозяйства обосновывает причины для подобного действия. При отсутствии такого этапа время для оформления бумаг уменьшается и составляет всего неделю со дня получения положительного решения.
Можно ли оформить субаренду земли СХН
Собственник не всегда имеет возможность заниматься земельным участком, поэтому нередко сдает его в аренду. За второй стороной сделки закрепляются все права и обязанности. Если нет запрета на передачу прав другому лицу, такой надел либо его часть можно сдать в субаренду.
Сделки между гражданами подчиняются положениям Гражданского кодекса РФ, носят юридический характер и включают все пункты прав и обязанностей сторон. Владелец при сдаче участка в аренду передает право владения.
Внимание! Прежде чем передать долю в субаренду, пользователь должен уведомить собственника об этом. Если земля находится в собственности муниципалитета или государства, любые действия с наделом происходят только с разрешения органов власти.
При отсутствии разногласий приступают к проведению процедуры.
В число обязательных документов входят:
- паспортные данные сторон;
- заключенный и зарегистрированный договор аренды;
- кадастровый план и паспорт участка с идентификационным номером и обозначением границ;
- выданное свидетельство из государственного реестра, подтверждающее права арендатора;
- письменное согласие собственника или органов власти при необходимости;
- бумаги о дальнейшем использовании надела (с перечислением работ);
- подготовленный график платежей с указанием сроков;
- технический паспорт, если на участке расположена недвижимость;
- уникальные характеристики участка с подробным описанием;
- бумага о разногласиях и согласованиях, если они возникли.
Земельный кодекс РФ дает подробное описание структуры договора. Такие виды документов необязательно удостоверять нотариально. Это пригодится, если стороны пойдут в суд для разрешения конфликта.
Полностью законной сделка становится после регистрации в Реестре. Земельный налог взимается с собственника и обычно включен в арендную плату.
- для физических лиц — 500 руб.;
- для юридических — 7500 руб.
Оформление договора
В аренду передаются участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том находящиеся в долевой собственности.
Надел из государственной или муниципальной собственности арендуют на срок от 3 до 49 лет, кроме случаев, установленных Федеральным законом: земли для сенокошения и выпаса скота оформляются на срок до 3 лет.
Для подписания документа предоставляют:
- Паспортные данные сторон. Если фигурирует юридическое лицо, требуются реквизиты предприятия.
- Письменное заявление о желании получить во временное пользование участок СХН. Категория земли отмечается обязательно. Обычно заявление пишется в органы местного самоуправления, если в роли арендодателя подразумевается государство. Если он собственник, заявление отпадает.
- Всю техническую документацию на землю, включая акт межевания.
- Документы, подтверждающие право владения территорией.
Среди обязательных пунктов отмечают:
- Информацию о заинтересованных лицах. Организации указывают полное название, реквизиты и номер государственной регистрации. Физические лица — паспортные данные.
- Суть договора. Указывают, что участок относится к категории сельскохозяйственного назначения. Прописывают технические характеристики территории, сроки действия документа и отмечают, что его вступление в силу начинается с момента регистрации договора.
- Сумму арендной платы и порядок внесения. Прописывают особые условия: например, если речь идет о дефектной территории, период рекультивации обычно освобождается от уплаты.
- Права и обязанности сторон. Нормативно-правовые акты по этому вопросу регламентированы Земельным Кодексом, но при желании добавляют и свои пункты.
- Ответственность сторон. Здесь прописывают условия, дающие повод для расторжения сделки.
- Отметку о количестве экземпляров и подписи заинтересованных лиц.
Договор составляют на тот срок, который потребуется арендатору для достижения своих целей. По окончании действия документ при желании пролонгируется на прежних условиях.
Расторжение сделки происходит с согласия всех участников по окончании срока аренды, в одностороннем порядке — в случае нарушения условий. Допускается расторжение в судебном порядке, если стороны не нашли взаимопонимания.
Важно! В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при желании прописывается пункт о передаче его в собственность арендатора при полной оплате стоимости надела.
Если арендатор добросовестно исполнял обязанности, по окончании срока пользования он получает преимущественное право на новое заключение договора.
Заключение
У аренды участков СХН есть ряд особенностей: наделы находятся за пределами населенных пунктов, в основном сдаются под сельские, крестьянско-фермерские хозяйства, для огородничества, садоводства, пчеловодства.
Землю под сельское хозяйство берут в аренду у граждан или государства. Эти сделки различаются: у частного лица процедура происходит, как при обычном договоре земель, у государства — через аукцион.