Бесплатная юридическая консультация
Попали в сложную ситуацию, где требуется квалифицированная помощь юриста? Обратитесь к нашим экспертам, это абсолютно бесплатно и конфиденциально
+7 499 113-18-96
Все регионы России

Оценка недвижимости доходным подходом

К оценке люди достаточно часто обращаются в случаях, когда нужно знать максимально точную и объективную цену недвижимости. Это довольно сложная процедура, выполняемая специально обученными профессионалами-оценщиками.

Обратиться можно как в оценочные компании, так и к индивидуально практикующим специалистам. Но для получения более качественной услуги рекомендуется все-таки обращаться в крупные официально зарегистрированные организации. В обязательном порядке недвижимость должна оцениваться, когда ее приобретение сопровождается ипотечным займом и при судебных разбирательствах. В остальных случаях вопрос о том, пользоваться этой услугой или нет, остается на усмотрение собственника и/или покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Разнообразие методов оценки

Оценка недвижимости доходным подходомДля начала разберемся, как же проходит эта процедура. Существует определенная последовательность этапов, по которым специалист определяет реальную цену объекта:

  1. Выявление индивидуальных особенностей объекта.
  2. Анализ условий рынка, на котором находится объект.
  3. Выбор метода оценки и проведение необходимых расчетов.
  4. Формирование и анализ полученных в результате расчетов величин и критериев, по которым определяется стоимость.
  5. Получение заказчиком полного отчета с выявленной ценой и обоснованием каждого фактора, повлиявшего на нее.

Остановим свое внимание на 3 пункте. Как вы поняли из прочитанного, необходимо выбрать подходящий метод оценки, так как их существует несколько:

  • доходный;
  • сравнительный;
  • затратный.

Сравнительный подход

Суть метода состоит в выявлении рыночной стоимости на основе сравнения цен объектов-аналогов.

Важно! Объекты-аналоги должны быть схожи по материальным, техническим, экономическим и территориальным характеристикам.

Условия применения:

  • полнота информации о совершенных сделках;
  • объект не должен быть уникальным;
  • сопоставимость факторов, влияющих на стоимость аналогов.

Этапы подхода:

  1. Тщательный анализ рынка.
  2. Сбор информации и проверка ее правдивости.
  3. Сравнение собранной информации о похожих объектах и анализируемом объекте.
  4. Установление окончательной стоимости объекта оценки.

Преимущества:

  • простота;
  • учет инфляции и экономической ситуации;
  • итоговая стоимость соответствует мнению покупателей и продавцов на рынке в настоящее время.

Ограничения:

  • зависимость от стабильности рынка;
  • сложность сбора информации о тонкостях сделки.

Узнайте! Как проводится оценка имущества при вступлении в наследство.

Затратный подход

В основе этого подхода лежит определение затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, учитывая уровень износа.

Используется для оценки недостроенных объектов, недавно построенных объектов, когда нужно технико-экономическое обоснование нового строительства, для оценки в целях страхования и т.д.

Этапы:

  1. Оценка рыночной стоимости участка земли.
  2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых объектов.
  3. Расчет величины накопленного износа.
  4. Определение стоимости улучшений с учетом износа.
  5. Определение итоговой стоимости.

Основное преимущество – надежность.

Ограничения:

  • значительные трудовые затраты при расчетах;
  • трудности в подсчетах некоторых величин;
  • сложность в оценке земельных участков в нашей стране.

Доходный подход

При использовании этого метода рассчитывается стоимость на основании предполагаемой прибыли, которую может принести недвижимость в будущем.

Доходный подход к оценке недвижимости используется, когда собственник планирует сдавать свой объект в аренду.

Этапы проведения расчета:

  1. Подсчет совокупной суммы всевозможных видов поступлений от объекта.
  2. Расчет действительного валового дохода.
  3. Расчет расходов, связанных с объектом.
  4. Расчет чистого операционного дохода.

Базовая формула подхода: V= I/R, где V — стоимость недвижимости, I — ожидаемый доход, R — норма дохода или прибыли — коэффициент или ставка капитализации.

Оценка недвижимости доходным подходомОсновное преимущество доходного подхода – это простота расчетов. Оценку данным методом можно провести легко, быстро и без лишних затрат с помощью простых формул.

К ограничениям можно отнести то, что этим способом не рекомендуется пользоваться в условиях кризиса, так как расчет основан на планировании равномерных денежных поступлений, а в кризис все может быть не так стабильно.

Также из-за непостоянности прибыли не стоит применять доходный метод оценки недвижимости при открытии нового бизнеса.

Еще одно условие, которое может ограничить расчет стоимости, — полнота имеющейся информации. Для проведения данного анализа необходимо, чтобы присутствовала достоверная информации обо всех нужных переменных.

Методы доходного подхода

Как уже было сказано, во главе угла в данном подходе находятся будущие доходы от объекта. Оценка недвижимости доходным подходом может осуществляться двумя методами:

  • прямая капитализация доходов — перевод ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость;
  • дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент.

Этот способ оценки универсален, он позволяет оценить недвижимость как в условиях устойчивого положения компании, так и наоборот, когда прибыль непредсказуема. Но в любом случае, перед оценкой любым из представленных методов, необходимо провести финансовый анализ, для того чтобы конкретно и точно знать «погоду» на вашем предприятии.

Метод капитализации

Оценка недвижимости доходным подходомПозволяет максимально точно вычислить цену недвижимости. В стоимость объекта преобразуется прибыль за определенный промежуток времени.

Основан на том, что стоимость имущества должна максимально соответствовать тому количеству выгод, которое оно может принести. Формула: чистый операционный доход/ коэффициент капитализации.

Этот метод подойдет только в тех случаях, когда есть уверенность в том, что предприятие будет функционировать стабильно. То есть прибыль будет поступать долгое время и примерно одинаковыми величинами, или же постоянными будут темпы роста.

Метод дисконтирования

Расчет цены производится на основе прибыли, полученной за несколько последних лет, а также учитывается доход от возможной перепродажи объекта.

Условия применения:

  • угроза различия финансовых потоков сейчас и в будущем;
  • оценка коммерческой недвижимости;
  • прибыль и затраты сезонного характера;

Этот способ хорош тем, что позволяет оценить объект при ситуации несистематических изменений потока доходов и неопределенности. Именно благодаря этому в условиях российской экономики метод дисконтирования пользуется большой популярностью среди предпринимателей.

Читайте так же: что такое прямая продажа квартиры.

Заключение

Мы рассмотрели подходы к оценке недвижимости. При необходимости прибегнуть к этой услуге следует тщательно изучить все факторы, условия, исходные данные вашего объекта и на их основе правильно выбрать метод. Доходный подход известен простотой расчетов и требует наличия достоверной информации об объекте.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 113-18-96
Это быстро и бесплатно!

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас
+1 Нравится статья 0
Загрузка...
Поделитесь с друзьями
Добавить комментарий