Оценка недвижимости доходным подходом
К оценке люди достаточно часто обращаются в случаях, когда нужно знать максимально точную и объективную цену недвижимости. Это довольно сложная процедура, выполняемая специально обученными профессионалами-оценщиками.
Обратиться можно как в оценочные компании, так и к индивидуально практикующим специалистам. Но для получения более качественной услуги рекомендуется все-таки обращаться в крупные официально зарегистрированные организации. В обязательном порядке недвижимость должна оцениваться, когда ее приобретение сопровождается ипотечным займом и при судебных разбирательствах. В остальных случаях вопрос о том, пользоваться этой услугой или нет, остается на усмотрение собственника и/или покупателя.
Содержание статьи
Разнообразие методов оценки
Для начала разберемся, как же проходит эта процедура. Существует определенная последовательность этапов, по которым специалист определяет реальную цену объекта:
- Выявление индивидуальных особенностей объекта.
- Анализ условий рынка, на котором находится объект.
- Выбор метода оценки и проведение необходимых расчетов.
- Формирование и анализ полученных в результате расчетов величин и критериев, по которым определяется стоимость.
- Получение заказчиком полного отчета с выявленной ценой и обоснованием каждого фактора, повлиявшего на нее.
Остановим свое внимание на 3 пункте. Как вы поняли из прочитанного, необходимо выбрать подходящий метод оценки, так как их существует несколько:
- доходный;
- сравнительный;
- затратный.
Сравнительный подход
Суть метода состоит в выявлении рыночной стоимости на основе сравнения цен объектов-аналогов.
Важно! Объекты-аналоги должны быть схожи по материальным, техническим, экономическим и территориальным характеристикам.
Условия применения:
- полнота информации о совершенных сделках;
- объект не должен быть уникальным;
- сопоставимость факторов, влияющих на стоимость аналогов.
Этапы подхода:
- Тщательный анализ рынка.
- Сбор информации и проверка ее правдивости.
- Сравнение собранной информации о похожих объектах и анализируемом объекте.
- Установление окончательной стоимости объекта оценки.
Преимущества:
- простота;
- учет инфляции и экономической ситуации;
- итоговая стоимость соответствует мнению покупателей и продавцов на рынке в настоящее время.
Ограничения:
- зависимость от стабильности рынка;
- сложность сбора информации о тонкостях сделки.
Узнайте! Как проводится оценка имущества при вступлении в наследство.
Затратный подход
В основе этого подхода лежит определение затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, учитывая уровень износа.
Используется для оценки недостроенных объектов, недавно построенных объектов, когда нужно технико-экономическое обоснование нового строительства, для оценки в целях страхования и т.д.
Этапы:
- Оценка рыночной стоимости участка земли.
- Расчет затрат на новое строительство оцениваемых объектов.
- Расчет величины накопленного износа.
- Определение стоимости улучшений с учетом износа.
- Определение итоговой стоимости.
Основное преимущество – надежность.
Ограничения:
- значительные трудовые затраты при расчетах;
- трудности в подсчетах некоторых величин;
- сложность в оценке земельных участков в нашей стране.
Доходный подход
При использовании этого метода рассчитывается стоимость на основании предполагаемой прибыли, которую может принести недвижимость в будущем.
Доходный подход к оценке недвижимости используется, когда собственник планирует сдавать свой объект в аренду.
Этапы проведения расчета:
- Подсчет совокупной суммы всевозможных видов поступлений от объекта.
- Расчет действительного валового дохода.
- Расчет расходов, связанных с объектом.
- Расчет чистого операционного дохода.
Базовая формула подхода: V= I/R, где V — стоимость недвижимости, I — ожидаемый доход, R — норма дохода или прибыли — коэффициент или ставка капитализации.
Основное преимущество доходного подхода – это простота расчетов. Оценку данным методом можно провести легко, быстро и без лишних затрат с помощью простых формул.
К ограничениям можно отнести то, что этим способом не рекомендуется пользоваться в условиях кризиса, так как расчет основан на планировании равномерных денежных поступлений, а в кризис все может быть не так стабильно.
Также из-за непостоянности прибыли не стоит применять доходный метод оценки недвижимости при открытии нового бизнеса.
Еще одно условие, которое может ограничить расчет стоимости, — полнота имеющейся информации. Для проведения данного анализа необходимо, чтобы присутствовала достоверная информации обо всех нужных переменных.
Методы доходного подхода
Как уже было сказано, во главе угла в данном подходе находятся будущие доходы от объекта. Оценка недвижимости доходным подходом может осуществляться двумя методами:
- прямая капитализация доходов — перевод ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость;
- дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент.
Этот способ оценки универсален, он позволяет оценить недвижимость как в условиях устойчивого положения компании, так и наоборот, когда прибыль непредсказуема. Но в любом случае, перед оценкой любым из представленных методов, необходимо провести финансовый анализ, для того чтобы конкретно и точно знать “погоду” на вашем предприятии.
Метод капитализации
Позволяет максимально точно вычислить цену недвижимости. В стоимость объекта преобразуется прибыль за определенный промежуток времени.
Основан на том, что стоимость имущества должна максимально соответствовать тому количеству выгод, которое оно может принести. Формула: чистый операционный доход/ коэффициент капитализации.
Этот метод подойдет только в тех случаях, когда есть уверенность в том, что предприятие будет функционировать стабильно. То есть прибыль будет поступать долгое время и примерно одинаковыми величинами, или же постоянными будут темпы роста.
Метод дисконтирования
Расчет цены производится на основе прибыли, полученной за несколько последних лет, а также учитывается доход от возможной перепродажи объекта.
Условия применения:
- угроза различия финансовых потоков сейчас и в будущем;
- оценка коммерческой недвижимости;
- прибыль и затраты сезонного характера;
Этот способ хорош тем, что позволяет оценить объект при ситуации несистематических изменений потока доходов и неопределенности. Именно благодаря этому в условиях российской экономики метод дисконтирования пользуется большой популярностью среди предпринимателей.
Читайте так же: что такое прямая продажа квартиры.
Заключение
Мы рассмотрели подходы к оценке недвижимости. При необходимости прибегнуть к этой услуге следует тщательно изучить все факторы, условия, исходные данные вашего объекта и на их основе правильно выбрать метод. Доходный подход известен простотой расчетов и требует наличия достоверной информации об объекте.
