Бесплатная юридическая консультация
Попали в сложную ситуацию, где требуется квалифицированная помощь юриста? Обратитесь к нашим экспертам, это абсолютно бесплатно и конфиденциально
+7 499 113-18-96
Все регионы России

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.

Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Кто такой застройщик в строительстве

Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.

Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.

Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.

Застройщик определяется следующими критериями:

  • обладает опытом строительства многоквартирных или других недвижимых объектов;
  • в его собственности находится земля, на которой возводится постройка;
  • им привлекаются средства для строительства объектов недвижимости.

Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.

Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.

Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.

В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.

С кем можно спутать застройщика

С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.

Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Роль инвестора

Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.

Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.

Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.

В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.

Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:

  • объединения юридических лиц с соответствующим статусом;
  • государственные органы;
  • органы местного самоуправления;
  • иностранных инвесторов.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.

Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.

Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.

Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.

Соотношение понятий «девелопер» и «застройщик»

Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.

В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.

Будет интересно:

Какой рынок недвижимости лучше: первичный или вторичный

Можно ли взять кредит в банке под залог недвижимости

Что такое маневренный фонд жилья в РФ

В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.

Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.

Договор долевого участия

По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Такой способ наиболее безопасный, и, по данным организации «Инком-Недвижимость», за 2013-2018 гг. количество сделок по ДДУ возросло с 46% до 85%. Схема приобретения жилья доступна и прозрачна для «ДДУшников».

В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.

ДДУ содержит следующие сведения:

  1. Адрес строящегося дома.
  2. Кадастровый номер участка земли.
  3. Этаж расположения квартиры с ее предварительным номером.
  4. Высота потолков и площадь квартиры.
  5. Планировка объекта недвижимости.
  6. Дата сдачи объекта.

Преимущества ДДУ:

  1. Договор выступает защитой дольщика от ошибок, совершаемых строительной фирмой. Он гарантирует передачу объекта в том виде, который указан в договоре.
  2. По договору отстаиваются права дольщика при затягивании сроков.
  3. ДДУ гарантирует качество стройки (гарантийный срок).

Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.

Права и обязанности

Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.

Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.

Условно такие документы делятся на четыре группы:

  1. Статус застройщика подтверждают: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы.
  2. Законность строительства гарантируют: публикация проектной декларации, документация проекта на объект, действующее разрешение на стройку, договор поручительства банка, договор страхования гражданской ответственности и заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика 214-ФЗ.
  3. Статус участка земли подтверждает договор о земельной аренде, зарегистрированный в Росреестре. Его срок обязан совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком объекта или с застройщиком, а номер кадастра и назначение территории – с проектной документацией.
  4. Проверка полномочий на подписание договора: договор вправе заключать только руководители организации по учредительным документам, сотрудники компании с доверенностью или компании-брокеры, действующие по договору с застройщиком.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:

  • без разрешения на застройку;
  • без права владения (или договора аренды) на участок земли;
  • без опубликованной декларации по проекту.

Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.

Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.

Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.

Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.

Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.

Читайте также:

Что такое строительно техническая экспертиза

Как правильно принять квартиру от застройщика

Ответственность

Застройщик несет ответственность перед каждым дольщиком. Он обязан заключить договоры со страховыми компаниями, получить поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования застройщиков.

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Без гарантии своей ответственности он не вправе заключать ДДУ и брать с вас деньги.

Если договор с дольщиком расторгается, застройщик возвращает не только средства, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п. 2 статьи 9 214-ФЗ).

Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» регулируется ответственность застройщика за нарушение прав потребителей-участников долевого строительства.

Ответственность эта проявляется в уплате неустойки, возмещении убытков потребителю и в компенсации морального вреда.

Тем не менее, строительная организация не всегда несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или из-за ошибок в эксплуатации.

Как правильно выбрать застройщика

Чтобы правильно выбрать застройщика, следует в первую очередь внимательно изучить учредительные документы на официальном сайте физического или юридического лица.

Проверив наличие разрешительных документов на застройку, ознакомьтесь с проектной декларацией на объект недвижимости. Там вы найдете описание новостройки со всеми характеристиками здания.

Важно! Особое внимание обратите на пункты, связанные с финансовыми рисками и сроками строительства.

Убедитесь в том, что застройщик получил финансирование от надежного банка. У вас также будет возможность по фотографиям строительной площадки наблюдать за процессом.

По вашей просьбе строительная компания предоставит проект ДДУ. При этом вы имеете право проконсультироваться с независимым специалистом.

Для надежности вы также можете посетить уже сданные застройщиком объекты и пообщаться там с жильцами, почитать отзывы в интернете.

Примечание. Ненадежного застройщика легко распознать по ценам, если они ниже среднерыночных. Также не стоит верить большим скидкам и распродажам недвижимости.

Заключение

Роль застройщика в процессе строительства очень важна и ответственна, поэтому его деятельность, права и обязанности подлежат строгой регламентации со стороны действующего законодательства.

Выбирая застройщика, будьте предельно внимательны. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не ждать ключей от квартиры несколько лет, изучите всю информацию по юридическому лицу. В случае возникновения малейших сомнений обращайтесь к юристу.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 113-18-96
Это быстро и бесплатно!

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас
+1 Нравится статья 0
Загрузка...
Поделитесь с друзьями
Добавить комментарий