Как правильно принять квартиру от застройщика

Долгие месяцы, а быть может, и годы вы с нетерпением ждали новоселья, и вот стройка наконец-то подходит к финалу. Пора готовиться к самой важной части покупки квартиры – ее приемке. На что обращать внимание при приемке квартиры и как заставить застройщика исправить недочеты, которые вас не устраивают? Давайте разбираться!

Что такое приемка квартиры

После того как постройка дома завершена, застройщик уведомляет об этом государственную комиссию. Комиссия должна принять здание и выдать разрешение на его ввод в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик оформляет документацию и в письменном виде сообщает дольщику о своей готовности передать ему квартиру. Далее происходит встреча двух сторон и приемка квартиры.

Приемка новой квартиры – это тщательный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.

Спешить с заветной подписью в документах не стоит, даже если застройщик поторапливает. У вас есть время, и вы имеете право осмотреть и проверить все до мелочей. Ведь подписанные документы означают ваше согласие со всеми обнаруженными и не обнаруженными дефектами, а значит, и устранять их вам придется за свой счет. Поэтому ничего не бойтесь, настаивайте на своем.

Интересно. Специалисты, которые профессионально занимаются приемкой квартир, советуют посветить этому процессу не менее двух часов.

Если вы не уверены, что сможете самостоятельно проверить будущее жилье как положено, обратитесь за помощью к профессионалу. Он точно знает, как правильно принять квартиру от застройщика, и будет основываться не только на опыте, но и воспользуется спецприборами (тепловизором, газоанализатором, индикатором радиоактивности и др.), которые помогут проверить квартиру от входных дверей до ее самого дальнего угла.

Документы для встречи с застройщиком

Итак, вас оповестили о готовности передать вам квартиру. Если застройщик ответственный, кроме бумажного письма вам еще и позвонят, чтобы договориться о дате и времени встречи.

С собой принесите:

• паспорт;
• договор долевого участия (ДДУ)

В офис возьмите всех, кто прописан в ДДУ, либо оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного и отправьте его принимать квартиру.

На встрече в офисе:

• проверьте подтверждение принятия здания госкомиссией;
• узнайте, есть ли у дома почтовый адрес;
• сверьте сведения в ДДУ и акте приема-передачи (стоимость, номер квартиры и ее размеры);
• попросите выдать вам лист претензий, в котором вы отметите замеченные недостатки.

Недобросовестный застройщик может настоятельно просить вас подписать акт приема-передачи прямо в офисе, а затем уже поехать на объект. Ни в коем случае не соглашайтесь на это – утром деньги, вечером стулья! Иначе потом доказать вину застройщика в недоработках уже будет крайне тяжело. Фактически подписанный акт утверждает переход к  покупателю прав на квартиру и обязанностей по её содержанию. Поэтому будьте внимательны, подписывая его.

На что обратить внимание

Проводите приемку квартиры в светлое время суток. Если застройщик предлагает вам встретиться вечером, попросите перенести встречу. Ведь при искусственном свете можно не увидеть многих нюансов, которые заметны только при дневном свете. Возьмите с собой фонарик, чтобы подсветить дальние углы и тщательно их рассмотреть.

Что взять с собой на приемку:

1. Бумагу, спички или зажигалку, чтобы проверить, работает ли вентиляция.
2. Ручку и карандаш, чтобы записать и при необходимости зарисовать все недочеты в лист претензий.
3. Мел, чтобы при необходимости обвести «проблемные места» на стенах или полу.
4. Лампочку, чтобы проверить работу цоколей.
5. Любой электроприбор, чтобы проверить работу всех розеток. Лучше взять такую технику, которую не жалко испортить при скачке электроэнергии, и такую, которая поможет проверить работу розетки моментально (фен, электробритва, фонарик), а не заставит ждать, например, нагрева (кипятильник, плойка).
6. Рулетку и отвес из нитки и болтика в качестве подручных средств для проверки площади квартиры и ровности стен. Либо возьмите дальномер, уровень, правило, если они найдутся у вас дома.

Что проверять при приемке квартиры

Закон не обязывает застройщика прописывать в ДДУ детальный план облагораживания придомовой территории. Поэтому будет тяжело добиться от исполнителя чего-то конкретного во дворе, если это все-таки не прописано в договоре. А вот требовать, чтобы места общего пользования были приведены в надлежащий вид, вполне разумно.

Начинайте осмотр с подъезда – это совместное имущество всех будущих жильцов, и вы вправе требовать, чтобы он имел законченный вид: входные двери должны быть крепкие, не болтаться, не скрипеть и не хлопать громко. Должны быть выкрашены стены и висеть почтовые ящики.

Хотя бы один лифт в подъезде должен работать, иначе дом не разрешено вводить в эксплуатацию. Хороший застройщик на время ремонта застилает лифт защитным материалом, чтобы не испортить кабину изнутри при перевозке строительного материала и мебели. Но так делают не все, и лифты часто царапаются и обдираются. Поэтому проверьте, чтобы лифт не пугал своим внешним видом ни вас, ни других жильцов.

Подвал. Неважно, на каком этаже ваша квартира, вы имеете право посмотреть подвал. Тем более это актуально для владельцев жилья на первом этаже. Удостоверьтесь, что трубы не текут и нет запаха, который потом запросто поднимется к вам в квартиру.

Чердак. То же самое касается помещений под крышей, если они есть. В ваших интересах убедиться, что крыша не течет и проблем с заливанием у вас не возникнет (особенно, если ваша квартира на верхнем этаже).

Все обнаруженные дефекты обязательно записывайте в лист претензий, даже если застройщик на словах обещает все исправить.

После осмотра мест общего пользования переходите к приемке квартиры. Внимательно проверьте все по пунктам:

1. Показания счётчиков. Зафиксируйте номера счетчиков не только в квартире, но и на лестничной площадке. Лучше их не только записать, но и сфотографировать.
2. Дверь. Она должна свободно открываться и закрываться, плотно прилегать к проему. Проверьте в деле замок с обеих сторон.
3. Полы. Пол должен быть ровным, без пузырей, трещин. Можно воспользоваться молотком, чтобы простучать каждый квадратный метр пола и сравнить звук. Если где-то звук отличается, и вы подозреваете пустоты, обратите внимание застройщика на это, обведите это место мелом и потребуйте доработать.
4. Стены. Проверьте грузом наклон стены, замерьте их длину и сравните с планом квартиры. Отдельно проверьте углы – они должны быть вертикальными и гладкими. Все неровности проявят себя при поклейке обоев, что скажется на внешнем виде комнат и вашем кошельке. Либо постоянно отклеивающиеся обои придется переклеивать чаще, либо оплачивать работу мастера, который за отдельную плату выровняет стены.
5. Потолки. На них не должно быть трещин, явных неровностей, щелей.
6. Окна. Убедитесь, что стекла на всех окнах целые: нет трещин и царапин, стеклопакет плотно сидит в раме, ручки закреплены крепко, механизм открывания и закрывания исправен, на окнах нет конденсата и сквозняка. С улицы должны быть установлены козырьки. Проверьте количество камер стеклопакета: поднесите зажженную спичку и посчитайте количество отражений огонька. Сколько раз отражается пламя, столько камер в стеклопакете установлено. Сравните это количество с прописанным в договоре.
7. Электроснабжение. С помощью лампочки проверьте цоколи, электроприбором (который принесете с собой) – все розетки в квартире. Проследите, чтобы нигде не торчали провода, дверной звонок и выключатели работали.
8. Канализация и отопление. Проверьте работу кранов и сливов, убедитесь, что нет луж, подтеков, неприятного запаха. Напор воды должен быть сильным, радиаторы отопления хорошо закреплены на стенах, все болты надежно закручены.
9. Вентиляция. С помощью листа бумаги проверьте работу вентиляции. Поднесите лист к вентиляционному отверстию: если он прилипнет к нему, значит, с вытяжкой все в порядке.

Приемка квартиры с отделкой

Если в ДДУ прописана сдача квартиры с отделкой, проверьте, все ли указанные в договоре работы проведены. Убедитесь, что пол не скрипит, по периметру установлен плинтус. Сверьтесь с договором и проверьте, что на полу лежит обещанный (к примеру) ламинат, а не линолеум, потолки натяжные, а не побеленные, керамическая плитка лежит ровно, швы аккуратно заделаны.

Во время приемки квартиры с отделкой запросите документы об использованных в ремонте материалах как подтверждение, что они качественные и соответствуют заявленным в ДДУ.

Интересно. Добросовестный застройщик редко скрывает брак и изъяны своей работы в связи с тем, что на новое жилье в покупателя есть гарантия 5 лет. Это может быть не прописано в договоре, но такое право собственнику предоставляет закон (ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Поэтому при недоработках, которые выяснятся после сдачи квартиры, застройщик все равно еще имеет обязательства перед покупателем и ему не выгодно прятать очевидный брак.

При каких недочетах нельзя подписывать акты

По закону застройщик обязан сдать квартиру покупателю без каких-либо изъянов. Если же они обнаруживаются, то он устраняет их за свой счет.

Принимать или не принимать квартиру, решать только вам. Дольщики спешат поскорее заселиться в квартиру, а не возиться с бумагами, откладывая долгожданное новоселье, поэтому принимают на себя ответственность за недоработки застройщика.

Сами определите для себя, какие из недочетов существенно недопустимы (дыры в стенах, полу, окнах, сломанные двери, проблемы с канализацией, вентиляцией), а на какие можно закрыть глаза.

В идеале нельзя прощать застройщику даже малейшие недоработки. Это ваши время, нервы и деньги, которые вы можете вернуть в виде компенсации, если докажете факт брака и застройщик не сможет или не захочет его исправить. Да, на это снова будут нужны ваши время и нервы, но это уже другой вопрос.

Как исправляются недочеты

Итак, при обнаружении дефектов вы заполняете лист претензий в двух экземплярах. Представитель застройщика подписывает оба акта, один остается вам, второй – у строительной компании. Вы также имеете право прописать сроки, в которые хотите получить свое жилье с исправленными недостатками.

После устранения изъянов продавец снова приглашает вас на приемку квартиры. Если все исправлено и у вас не возникает новых претензий, подписывается акт приема-передачи. Не стесняйтесь отказать в принятии квартиры, если не все недостатки устранены – вы имеете право получить квартиру в состоянии полной готовности.

Второй вариант – обсудить все недостатки, подписать акт приема-передачи, но приложить к нему лист претензий со всеми прописанными недочетами. В таком случае вы предоставляете застройщику право выбора – исправить дефекты или подкорректировать цену квартиру, учитывая ваши собственные затраты на ремонтные работы. Но помните, что ФЗ №214 полностью на вашей стороне, в том числе и в судебном порядке.

Важно! Даже если застройщик указал в ДДУ, что ответственности за дефекты не несет, это не имеет никакой юридической силы. Кроме того, у вас есть 5 лет гарантии. Но все-таки лучше сразу указать застройщику на недостатки, ведь после приемки квартиры доказать вину застройщика будет уже в разы тяжелее.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Как только госкомиссия одобряет ввод здания в эксплуатацию, застройщик еще в течение 3-6 месяцев имеет право заниматься подготовкой и оформлением бумаг. Но как только все будет готово, и дольщик получит оповещение от застройщика о готовности передать квартиру, он должен принять ее в течение 7 дней.

При затягивании приемки дольщик рискует получить квартиру с недоработками, так как застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Как получить неустойку за нарушение сроков

Если передача вам квартиры затягивается и после ввода дома в эксплуатацию прошло уже больше полугода, пора принимать меры. ФЗ №214 предусматривает неустойки за несоблюдение сроков.

Для начала напишите претензию в строительную компанию, которая обязана ответить вам в течение 10 дней. Возможно, они предложат решить проблему мирными путем, подписав соглашение о досудебном урегулировании спора и выплатив вам компенсацию за затягивание сроков. В ином случае обращайтесь в суд.

Заключение

Приемка квартиры – это осмотр мест общего пользования (подъезда, чердака и подвала) и самой квартиры. После оповещения о готовности передать вам квартиру застройщиком у вас есть 7 дней для принятия объекта. Завершается приемка подписанием вами и представителем застройщика акта приема-передачи.

Если же у вас остаются претензии, не бойтесь говорить о них и записывать в лист претензий. Вы имеете право на компенсацию за не устраненные дефекты и нарушение сроков. Кроме того, вы можете рассчитывать на гарантию в течение 5 лет после передачи вам квартиры.