Как поменять квартиру на другую недвижимость с доплатой и как происходит обмен

Обмен жилой недвижимости в России по-прежнему остается популярной услугой. Проведение обмена осуществляется с учетом действующих законодательных норм РФ, что гарантирует безопасность интересов, имущественных прав каждого участника.

В обязательном порядке оформляется установленный пакет документов для дальнейшего решения вопросов и передачи объекта недвижимости и имущественных прав другому гражданину.

Что подразумевает обмен жилья

Обмен квартиры на квартиру – это процедура, когда граждане обмениваются жильем и имущественными правами, обязанностями на помещения. Соглашение оформляется с учетом законодательных норм, взаимных договоренностей. Обычно одна или две стороны являются нанимателями, а не полноправными владельцами.

Виды обменов

Обмен бывает смешанным и чистым.

1. Смешанный – осуществляется между владельцем приватизированной квартиры и нанимателем жилья. В этом случае одна сторона передает другой право на проживание в квартире. Бывший владелец жилья становится нанимателем, причем наниматель становится полноправным владельцем.
2. Чистый – это процедура, предполагающая обмен неприватизированным жильем. Обе стороны должны собрать полный пакет документов. Например, потребуется оформить заявление по специальной форме и подписать его у собственника или уполномоченного представителя жилищного фонда. Также процедура может быть проведена при наличии согласия всех членов семьи, зарегистрированных в квартире. Если члены семьи отсутствуют, их мнение все равно остается важным.

Обмен также может быть равноценным или неравноценным.

1. Равноценный – возможен, если обе стороны обладают равноценными квартирами. Если обе стороны убеждены в том, что у них равные условия и сделка выгодна в одинаковой степени, необходимость доплаты отсутствует.
2. Неравноценный – предполагает, что одна жилая площадь стоит дороже, а другая – дешевле. В этом случае предполагается погашение разницы в цене. При этом нужно договориться о том, как происходит обмен квартирами с доплатой. Погасить цену можно по-разному: деньгами (доплата за дополнительные квадратные метры), передачей гаража или автомобиля другой стороне.

При проведении любого вида процедуры учитываются законодательные нормы РФ.

Какие документы нужны для обмена

Следует знать, как правильно оформить обмен недвижимости. Основная задача – это правильно решить существующие документальные вопросы. Пакет документов является стандартным, поэтому он соответствует процедуре покупки–продажи жилья.

1. Обе стороны должны оформить договор мены с учетом действующих стандартов. Оформление договора является обязательным. В документе прописываются данные обеих сторон, характеристики жилья, условия проведения процедуры. Если проводится обмен жилья с доплатой, это потребуется зафиксировать в договоре.
2. Обязательно используются правоустанавливающие документы, которые подтверждают наличие имущественных прав на квартиру. К правоустанавливающим документам относят договоры передачи, мены или дарения, свидетельства о собственности или государственной регистрации имущественных прав, свидетельства о праве наследства. Иногда имущественные права могут быть установлены судебным решением.
3. Кадастровый паспорт помещения – это один из основных документов. В кадастровый паспорт включены такие документы, как экспликация и поэтажный план. Документ представляется по специальному запросу в районном БТИ. Также может потребоваться справка об оценочной стоимости жилья.
4. Документы из ЕИРЦ. В государственном органе получают следующие важные документы: выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета для сделок в нотариальной форме. В последнее время представляется Единый жилищный документ.
5. Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки.
6. Свидетельства об оформлении и расторжении брака. Если квартира была куплена супругами, владелец жилья должен получить супружеское согласие на проведение предстоящей процедуры. Даже если брак был расторгнут, согласие потребуется.

Вышеперечисленные документы являются стандартными. Если нужно узнать, как поменять квартиру на большую с доплатой, также потребуется приложить справки об оценочной стоимости двух квартир, прописать в оформляемом договоре дополнительные пункты, оформить документы для подтверждения передачи определенной суммы. Основная задача – это зафиксировать совершение доплаты.

Важно! В России действуют налоговые льготы до 2 миллионов рублей, поэтому в большинстве случаев удастся избежать излишних расходов даже при доплате во время обмена жилья.

Обмен неприватизированного жилья

Обмен квартиры происходит по разным схемам, так как особенности процедуры зависят от того, кто является владельцем жилья. Обмен муниципальных квартир всегда считается более сложной процедурой, чем приватизированного жилья. Муниципальное жилье сложнее продать и обменять, поэтому рекомендуется изначально провести приватизацию.
Если происходит обмен муниципального помещения, сделка будет возможной только с согласия наймодателя. При этом обмен муниципального жилья невозможен в следующих случаях:

• предъявление иска о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
• квартира представляет собой предмет залога;
• на жилье наложен арест;
• квартира относится к служебному фонду или предназначена под общежитие;
• право пользования оспаривается с привлечением суда;
• квартира была признана непригодной для проживания из-за своего аварийного состояния;
• граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Особенность. В России самый простой обмен предполагает проведение процедуры с использованием приватизированного жилья.

Подводные камни и неприятные моменты

Обмен жилья должен проводиться с учетом определенных нюансов.

1. Невозможно обменять квартиру, если договор найма был расторгнут или признан недействительным. По этой причине следует убедиться в наличии возможности для проведения запланированной процедуры.
2. Квартира не должна находиться в аварийном доме, нежилом фонде. Также жилье не должно относиться к объектам государственных нужд. Лучший вариант – это обмен приватизированных квартир, причем остальные условия должны быть обсуждены своевременно.
3. Нельзя проводить процедуру с корыстной или фиктивной целью. Мена предполагает, что обе стороны являются полноправными владельцами квартир и заинтересованы в проведении процедуры.

Заключение

Очень важно знать, как оформить обмен квартир с доплатой или без нее, по какой схеме следует составить договор между сторонами и зарегистрировать на государственном уровне переход имущественных прав. Обмен квартир должен проводиться в соответствии с действующим российским законодательством.