Размер налога с продажи квартиры и последствия его неуплаты
Вы являетесь собственником квартиры, и у вас появилось желание ее продать. В голове масса планов, куда потратить полученную сумму. А знаете ли вы, что с продажи квартиры, возможно, придется заплатить налог государству?
В вопросе налогообложения при продаже квартиры есть определенные нюансы, которые напрямую зависят от того, сколько лет эта недвижимость находится в вашей собственности, и от способа ее получения (покупка, наследование, приватизация, дарение или переход в собственность по договору пожизненной ренты).
Содержание статьи
Взимается ли подоходный налог с продажи квартиры
В настоящее время Налоговый Кодекс РФ определяет особенности налогообложения дохода от продажи квартиры, которая стала вашей собственностью до 1 января 2016 года и после этой даты.
Примечание. 1 января 2016 года входит во второй период.
Возьмите документы, на основании которых вы являетесь собственником жилья, и посмотрите два параметра:
- дату, когда вы стали владельцем этой недвижимости;
- способ получения в собственность (покупка, дарение и т. д.)
Как определяется срок владения недвижимостью
Срок исчисляется от даты государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) на недвижимое имущество. Этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Норма действует и для недвижимости, которая приобретена на этапе строительства.
Важно. Эти правила исчисления срока владения недвижимостью действуют только для квартир, которые вы купили, т. е. при наличии договора купли-продажи.
Если вы получили квартиру в наследство, то срок владения имуществом исчисляется с даты смерти наследодателя. Если квартира кооперативная, то срок владения определяется с даты выплаты последнего пая или с даты подписания акта приема-передачи права на квартиру от кооператива собственнику. На квартиры, зарегистрированные до 1998 года, свидетельства о государственной регистрации не выдавались.
Итак, вы определили срок владения недвижимостью. Берется ли налог с продажи квартиры и если да, то в каких случаях, узнаем далее.
Что говорит Налоговый кодекс РФ
Если вы продаете квартиру, которая стала вашей собственностью до 1 января 2016 года, вам не надо платить налог НДФЛ при условии, что вы являетесь ее собственником более 3 лет.
Может пригодиться:
Купля-продажа квартиры: этапы, правила и порядок проведения сделки
Что такое чистая продажа квартиры и на что стоит обратить внимание
С 1 января 2016 года для того, чтобы не платить НДФЛ с продажи этой квартиры, вы должны быть ее собственником более 5 лет от даты регистрации в ЕГРН. Если же на момент продажи недвижимости вы являетесь ее собственником менее 5 лет, вам придется платить налог при продаже. Но есть исключения.
Предположим, вы стали собственником квартиры после 1 января 2016 года на следующих основаниях:
- получили в наследство от близкого родственника;
- получили в дар от близкого родственника;
- приватизировали по специальной государственной программе;
- получили по договору ренты.
В этих случаях за вами сохраняется минимальный 3-хлетний срок владения для того, чтобы не платить налог НДФЛ при ее продаже.
Ставка налога
Если вы постоянно проживаете в РФ (не менее 183 дней в течение года), подчиняетесь законам РФ и зарегистрированы в государственных органах РФ, то вы являетесь резидентом. Для вас ставка налога с продажи недвижимого имущества, приобретенного на территории РФ, будет исчисляться в размере 13% от суммы сделки.
Если вы находитесь временно на территории РФ (менее 183 дней в течение года), постоянно проживаете на территории другого государства, находясь с ним в постоянных правоотношениях, то для российского налогового законодательства вы являетесь нерезидентом. При продаже вашего недвижимого имущества, приобретенного на территории РФ, размер налога будет исчисляться в размере 30% от суммы сделки.
Что облагается налогом на недвижимость
Если ваше недвижимое имущество находится на территории России, то вы обязаны ежегодно платить налог в казну государства.
К объектам недвижимого имущества относятся:
- квартиры, дома (даже дом на приусадебном участке, если он пригоден для постоянного проживания);
- гараж или место для машины, документально оформленное как ваше имущество;
- строительные объекты, строительство которых еще не завершено, но они являются вашей собственностью;
- неделимый комплекс недвижимости;
- другие здания, сооружения, которые находятся в вашей собственности.
Пример расчета налога при купле-продаже недвижимости
Предположим, вы купили квартиру по договору купли-продажи 10.10.2013 г. за 2 миллиона рублей. Регистрация сделки в ЕГРН состоялась 25.10.2013 г. (эта дата указана в свидетельстве о праве собственности, которое вам выдали на руки). Официально вы являетесь собственником квартиры с 25.10.2013 г.
Для того чтобы не платить налог НДФЛ с продажи этой квартиры, вам нужно ее продать не ранее ноября 2016 г., когда официальный срок нахождения этой квартиры в вашей собственности превысит 3 года. Если вы продаете квартиру ранее 3–х летнего срока, то вы будете платить НДФЛ.
Как исчисляется налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3 лет? Допустим, что вы продаете эту квартиру за 2,5 млн рублей в январе 2016 года, то есть ранее 3-хлетнего срока владения этой собственностью. С какой суммы платится налог с продажи квартиры в данном случае?
Законодательство предлагает два варианта уменьшения налогооблагаемой базы:
- На сумму имущественного вычета (только для резидентов).
- На сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали эту квартиру.
Вы имеете право выбрать наиболее выгодный для вас вариант.
Предположим, вы выбрали первый вариант. Налоговый вычет составляет 1 млн рублей, следовательно, налогооблагаемая база – 1,5 млн рублей. НДФЛ в размере 13% от 1,5 млн рублей равен 195 тыс. рублей.
Во втором варианте разница между суммой, затраченной вами на покупку квартиры в 2 млн рублей и ее продажей за 2,5 млн рублей составляет 500 тыс. рублей. Следовательно, налогооблагаемая база в данном случае составляет 500 тыс. рублей. НДФЛ – 13% от 500 тыс. будет равен 65 тыс. руб.
Таким образом, второй вариант выгоднее.
Если цена продажи и цена покупки равны, то в данном случае НДФЛ равен нулю.
Однако, после 1 января 2016 года законодательством определено, что стоимость квартиры не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. Это решение принято во избежание искусственного занижения стоимости квартиры в официальных документах с целью уменьшения налогового бремени.
Если вы являетесь собственником доли в квартире менее 3 лет и принимаете решение о ее продаже, то налог при продаже доли в квартире в собственности менее 3 лет рассчитывается так же, как и при продаже квартиры, с учетом вариантов уменьшения налогооблагаемой базы.
Может пригодиться:
Правила оформления генеральной доверенности, права и обязанности сторон
Когда подается декларация
Итак, сделка по продаже квартиры состоялась. Что вам делать дальше для того, чтобы не вступать в налоговый конфликт с государством? Эту процедуру определил Налоговый кодекс РФ.
После совершения сделки по продаже квартиры, вам необходимо предоставить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года после совершения сделки. Оплату налога необходимо произвести до 15 июля следующего календарного года.
Например, если вы совершили сделку в 2017 году, то подать форму 3-НДФЛ в налоговый орган надо по 30.04.2018 г. и оплатить налог до 15.07.2018 г.
Примечание. Закон обязывает вас рассчитать налог с продажи квартиры самостоятельно, с учетом наиболее выгодного для вас варианта уменьшения налогооблагаемой базы. При этом к декларации прилагаются все документы, подтверждающие ваше право на налоговый вычет.
Документы, прилагаемые к декларации
При подаче декларации по форме 3-НДФЛ вам необходимо сдать в налоговую инспекцию:
- Оригинал налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.
- Копию паспорта.
- Заверенную копию договора купли-продажи.
- Копию расписки, подтверждающей факт получения вами указанной в договоре купли-продажи суммы денег, или выписку с банковского счета.
- Заверенную копию старого договора купли-продажи и выписку из ЕГРН на проданную квартиру, если вы выбрали способ уменьшения налогооблагаемой базы, который равен разнице между суммой покупки и продажи данной квартиры.
Документы можно предоставить в налоговую инспекцию:
- лично;
- через вашего представителя по доверенности, полученной у нотариуса;
- по почте ценным письмом с описью вложения, если у вас достаточно времени до завершения срока подачи декларации.
После подачи декларации в налоговую инспекцию возникает законный вопрос: как оплачивается налог с продажи квартиры?
Оплату можно провести в любом банке по реквизитам, которые вы получите в налоговой инспекции. Один из самых удобных сервисов – это оплата налогов на сайте Федеральной налоговой службы
Последствия неуплаты налога при продаже и непредоставления справки 3-НДФЛ
Что вас ждет, если вы вовремя не подали декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и не уплатили до 15 июля полную сумму положенного налога?
С 16 июля начинают действовать штрафные санкции в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе неполный. Штраф не может превышать 30% от неуплаченной суммы налога. Штрафные санкции действуют в течение 180 дней просрочки (полгода).
Если в течение этого срока вы не погасили задолженность по налогу, то со 181 дня штрафные санкции увеличиваются до 10% в месяц. Так, к концу года штраф составляет 90% от суммы неуплаченного налога, практически увеличивая вашу задолженность в 2 раза. Ограничения по длительности данных штрафных санкций нет.
Если вы вовремя подали декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля), но до 15 июля не уплатили положенную сумму налога, то на эту сумму начисляются пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России. Никаких ограничений на пени законом не предусмотрено.
Сумма штрафов или пеней растет как снежный ком и может значительно увеличить налоговое бремя.
Заключение
Продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, в соответствии с налоговым кодексом предполагает некоторые издержки.
Прежде чем начать процедуру продажи квартиры, следует выбрать наиболее благоприятный период для совершения сделки и изучить налоговые обязательства, которые у вас возникнут перед государством. В статье мы рассмотрели, в каком случае при продаже квартиры платится 13% налог и какие варианты есть по уплате процентов с продажи квартиры для налоговой. Помните, что соблюдать установленные правила и сроки экономически более выгодно, чем нарушать их и получать за это штрафы.
