Что такое чистая продажа квартиры и на что стоит обратить внимание

Все мы рано или поздно сталкивались с продажей или покупкой квартиры. В этом деле часто фигурирует понятие «чистая продажа». Оно не встречается ни в одном официальном документе. Во избежание возможных неприятностей, стоит узнать подробнее о подобных сделках. В настоящей статье мы расскажем, что значит чистая продажа квартиры, какие существуют плюсы и минусы, а также дадим рекомендации как покупателям, так и продавцам.

Чистая продажа – что это?

Этот термин не прописан в законодательстве, а возник в ходе деятельности риелторов. Он часто встречается в объявлениях о продаже жилья. Но во многих случаях это словосочетание используется неверно. В частности, некоторые пишут «чистая продажа квартиры», имея в виду законную сделку. Между тем все действительные сделки соответствуют требованиям законодательства.

Или же другая распространенная неверная трактовка: это квартира, которую еще никогда не продавали и не дарили. Но в этом случае правильно применить термин «первичная продажа».

Внимание! Правильное определение: владелец этой квартиры не намерен покупать жилье взамен продаваемого, а его единственная цель заключается в получении денег.

Плюсы чистой продажи квартир

Подобные сделки имеют немало преимуществ. Для собственника это жилье является избыточным, то есть при продаже деньги идут на другие нужды, не связанные с покупкой квартиры для проживания.

Наиболее распространенным случаем чистой продажи является реализация жилплощади, перешедшей по наследству. Тогда собственники заинтересованы в быстрой продаже квартиры или комнаты.

Продавец имеет другое жилье, а значит, не нужно подбирать альтернативную жилплощадь за полученные деньги. Кроме того, квартира находится в юридической собственности у продавца. То есть сделка может состояться сразу же после проверки документов.

Таким образом, выделяем основные плюсы:

• скорость проведения сделки. Обычно в таких квартирах никто не прописан. А документы оформлены заранее. Это дает возможность провести сделку за 1–2 дня;
• первый плюс влечет за собой второй: сделка не зависит от колебаний цен на рынке. Зачастую «чистые квартиры» несколько дороже. Но покупка другого жилья взамен проданного иногда затягивается на месяцы, за это время недвижимость может вырасти в цене;
• вероятность срыва сделки минимальна. Опять же, нет взаимоувязанной цепочки по покупке-продаже жилья, поэтому больше вероятность, что сделка состоится;
• зачастую возможен торг с продавцом. Поскольку нет необходимости уложиться в определенную сумму на покупку другого жилья, продавец может снизить цену. Особенно это касается случаев, когда собственник живет в другом городе и ему легче немного уступить, чем снова искать покупателей.

Возможные подводные камни чистой продажи

Следует понимать, что гарантии 100-процентной чистоты сделки никто не даст. Но опытный риелтор осведомлен о возможных рисках и сможет собрать максимум информации о собственнике и объекте недвижимости.

Чтобы избежать в дальнейшем судебных разбирательств и признания сделки недействительной, нужно узнать, есть ли зарегистрированные в квартире граждане, чьи права могут быть нарушены. К таким категориям относятся:

• несовершеннолетние. Это самый распространенный случай. Дети моложе 18 лет жили в квартире на момент приватизации и не были включены в нее;
• недееспособный собственник. Если этот факт установлен по закону, то покупатель лишается и купленной недвижимости, и уплаченных за нее денег;
• несколько собственников. Если жилье перешло по наследству, не всегда родственники могут мирно договориться, что влечет за собой перенос сделки. Во избежание подобных проблем лучше иметь дело с одним собственником, который действует по доверенности. Также потенциальный подводный камень — неизвестный наследник, который заявит о своих правах на наследование;
• освободившийся из колонии. На время заключения его сняли с регистрационного учета и не включили в план приватизации;
• студенты или срочные служащие. На период обучения или службы в армии собственники выписывались и уезжали. По возвращении они потребуют свою долю;
• арендаторы. Понятие «чистая продажа» не предусматривает отсутствие там квартиросъемщиков. По закону арендаторы вправе занимать жилплощадь до конца срока найма, указанного в договоре. Смена собственника не является основанием для выселения жильцов.

Читайте также:

Порядок продажи земельного участка по договору купли-продажи: как правильно оформить сделку.

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры.

На что стоит обратить особенное внимание

Риск дальнейшего расторжения сделки весьма велик. Поэтому о вероятных последствиях следует подумать заранее. Эксперты советуют как следует изучить историю квартиры и даже при небольших сомнениях отказываться. Ведь квартир на рынке недвижимости очень много.

К неблагоприятным факторам относятся:

• частые перепродажи объекта;
• продажа по доверенности;
• объекты недвижимости, купленные по договору дарения;
• квартира, доставшаяся по наследству.

Рекомендации покупателям:

• следует осматривать потенциальное жилье очень внимательно, как вариант, поговорить с соседями. Потому что после заселения может выплыть какой-нибудь неприятный момент. Например, буйные соседи, вечно лающая собака за стеной или различные скрытые дефекты в самой квартире;
• стоит установить наличие лиц, права которых могут быть ущемлены. Такие категории рассмотрены выше, в разделе «Возможные подводные камни чистой продажи»;
• специалисты советуют узнать количество собственников квартиры. Нужно запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Это можно сделать и онлайн, посмотрев реестр недвижимости. Там содержится вся информация о покупаемом объекте, в том числе о количестве собственников;
• внимательно читать текст объявления. Рядом с сочетанием «чистая продажа» иногда соседствуют буквы АП. Это означает «альтернативная продажа». Таким образом продавец пытается привлечь покупателей для быстрой сделки, хотя по сути происходит продажа жилья по цепочке, а не чистая продажа;
• прописать в договоре пункт о передаче объекта в день сделки. Это поможет избежать возможной проволочки и не наткнуться на «подводные камни». Ведь собственнику «чистой квартиры» нужно закончить сделку побыстрее. А если он отказывается указать этот пункт, то тут тоже может быть альтернативная продажа.

Рекомендации продавцам:

• продавайте с помощью риелторов. Вы заплатите комиссионные агентству, но это позволит не отвечать на сотни звонков и знакомиться с потенциальными покупателями. Кроме того, риелторы знают особенности квартир и смогут дать отпор мошенникам, которые попытаются сбавить цену;
• при расчете с покупателем наиболее оптимальным вариантом является банковская ячейка. Следует выбрать банк, который устраивает обе стороны, и оговорить этот момент уже на этапе внесения первого взноса. Грамотно заключенный договор не позволить стать жертвой обмана ни продавцу, ни покупателю;
• оформить сделку нужно у нотариуса. Желательно нанять его же для проверки документов и «чистоты» имущества.

Заключение

Практика показывает, что «чистых квартир» на рынке недвижимости не так уж много. Подобные сделки имеют свои достоинства и недостатки. Наиболее распространенные из них мы рассмотрели в этой статье. Также указали, что это такое — чистая продажа квартиры, каковы ее особенности. Кроме того, мы дали рекомендации продавцам и покупателям, как избежать роковой ошибки при заключении сделки.