Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос. На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни. А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране. Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом. Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

Особенности коммерческой ипотеки

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

• специфичный объект недвижимости. Если при стандартной ипотеке объектом залога чаще всего выступает жилая квартира или дом, то при коммерческом кредите объект залога — недвижимость, которая используется не для проживания, а с целью извлечения прибыли. Как правило, это торговые площади, павильоны, склады, офисы и т.д.;
• оценивать такие объекты сложнее, чем жилую недвижимость. Также нужно определять их ликвидность и рыночную стоимость (весьма относительные понятия);
• длительность оформления кредита;
• банки редко соглашаются на оформление такого кредита. Чаще всего ипотеку одобряют гражданам, которые уже ранее являлись клиентами той или иной банковской организации и имеют в ней хорошую кредитную историю;
• спрос на коммерческую ипотеку невелик. Такая недвижимость востребована лишь в узком кругу предпринимателей;
• заем подходит для граждан, которые уверены в величине и стабильности своего дохода;
• дороговизна продукта по сравнению с обычным жилищным кредитом;
• выплаты по коммерческому займу чаще всего идентичны выплатам по арендным правоотношениям. Именно поэтому многие бизнесмены берут ипотечный заем. Плюсом является тот факт, что отсутствует вероятность увеличения ежемесячных выплат, в то время как арендодателю ничего не помешает сделать это;
• банковские организации предъявляют высокие требования с потенциальному заемщику;
• высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой.

Преимущества коммерческой ипотеки

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

• возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
• получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
• возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
• при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

Требования к заемщику

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
5. Хорошая кредитная история.
6. Отсутствие обременительных обязательств.
7. Наличие страховки.

Необходимые документы:

• анкета банка-кредитора;
• заявка на кредит;
• учредительные документы;
• финансовая отчетность;
• регистрационные бумаги;
• документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

• чем “моложе” объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
• недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
• подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
• выписка из Росреестра;
• предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
• технический паспорт объекта.

Схемы оформления

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
2. Выбор объекта недвижимости.
3. Подача документов кредитору.
4. Рассмотрение банком заявления.
5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
7. Регистрация права собственности на помещение.
8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
2. Недвижимость передается банку в залог.
3. Регистрация права собственности на недвижимость.
4. Оформление договора купли-продажи.
5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
3. Покупатель выплачивает заем.
4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас. Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам. Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг. Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья. С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Заключение

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит,  необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.