Бесплатная юридическая консультация
Попали в сложную ситуацию, где требуется квалифицированная помощь юриста? Обратитесь к нашим экспертам, это абсолютно бесплатно и конфиденциально
+7 499 450-39-61
Все регионы России
+7 812 385-50-84
Санкт-Петербург
+8 800 302-33-28
Бесплатно по России

Что такое затратный подход в оценке недвижимости

Необходимость разобраться в нюансах оценочной деятельности чаще всего появляется у собственников при уплате налога со зданий и сооружений, привязанного к кадастровой стоимости недвижимости, либо при продаже имущества. Причем в первом случае интерес в том, чтобы стоимость имущества была как можно меньше, а во втором хочется видеть цену повыше.

Что делать, если произведенная оценка не устраивает? Разберемся, как именно оценщик получил такие данные и какой метод желательно использовать в разных случаях, чтобы получить наиболее достоверный (или выгодный) результат.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
(800) 302-33-28
 
Это быстро и бесплатно!

Суть затратного подхода

Один из самых простых способов рассчитать стоимость вещи – вычислить, сколько денег было потрачено на ее изготовление. В этом и заключается суть оценочного подхода с учетом затрат.

Однако затратный подход – это общее название методик и способов, которые используют оценщики при расчете рыночной стоимости. Чтобы оценка стала реальной цифрой, а не вымышленной категорией, подсчет затрат проводят по строго установленным правилам.

Пример. Нужно установить стоимость квартиры в Москве. Если оценщик будет учитывать стоимость материалов, которые необходимы для ее постройки, основываясь на расценках европейских поставщиков и ставок оплаты труда, применяемых в Евросоюзе, стоимость квартиры по такому расчету выйдет в 3-4 раза выше ее реальной стоимости на рынке. Конечно, продавец останется доволен, но практической пользы от такой оценки будет мало. Поэтому в затратном подходе важно внимательно рассчитать, какие именно затраты нужно принимать во внимание при подсчете стоимости объекта.

Способ расчета

Формулу затратного подхода можно изложить так. Устанавливают величину затрат, которые были бы понесены для воссоздания объекта оценки, но именно в таких условиях, которые сложились на дату оценки.

Из получившейся стоимости вычитают размер корректировки на уровень износа объекта. То есть затратный подход подразумевает использование двух величин – «идеальную» стоимость и размер износа. Для подсчета этих двух переменных используют разные методики.

«Идеальная» стоимость

Для расчета «идеальной» стоимости чаще всего используют восстановительную стоимость – размер расходов в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точно такого же предмета оценки, при использовании тех же материалов, дизайна, при аналогичном качестве работ.

Однако прогресс не стоит на месте, и оценщик нередко сталкивается с тем, что тех материалов, из которых сделан дом, сейчас на рынке уже не найти. В таких случаях используют запасной вариант – считают стоимость замещения (расходы для воссоздания объекта, аналогичного предмету оценки по полезности).

При расчете стоимости замещения допускается применять цены новых материалов, использовать расценки новых технических решений, учитывать действующие стандарты, применимые к жилым помещениям.

Вычисление износа

Второй этап – вычисление износа. Сложность в том, что износ рассчитывают не по нормативной или бухгалтерской документации, а по реальному физическому состоянию, т. е. по тому, насколько предмет оценки соответствует заявленным функциям и целям его использования.

Например, никто не будет спорить, что квартира в «хрущевке» далеко не так хороша, как квартира в новом монолитном доме.

Общий износ объекта складывается из трех величин:

  1. Физическое устаревание – утрата стоимости вследствие изнашивания, разрушения и других естественных причин.
  2. Функциональное устаревание – уменьшение цены по причине неспособности предмета оценки выполнять свои функции так же и в таком объеме, как более современные аналоги.
  3. Экономическое устаревание – обесценивание предмета по причине внешних причин. К ним может относиться, например, утрата спроса на производимый заводом товар. Оборудование, предназначенное для выпуска компакт-дисков, не пользуется таким спросом, как 10 или 20 лет назад, поэтому цена на него снижается.

В профессиональной среде оценщиков износ принято делить на устранимый и неустранимый. В первом случае в результате ликвидации такого износа (вложения инвестиций) стоимость предмета оценки восстанавливается до изначального уровня или даже превышает затраты по устранению износа. Но есть ситуации, когда независимо от размера вложений в актив от него не стоит ждать восстановления рыночной стоимости, как в приведенном выше примере с линией по производству компакт-дисков.

В подобных случаях говорят о том, что износ неустранимый. Как правило, устаревание физическое и функциональное можно преодолеть, а экономическое необратимо.

Методы оценки бизнеса

При оценке объектов разного масштаба и функционала используют и различные методики.

Оценка предприятия в целом

Применение затратного подхода к оценке предприятий (или шире – бизнеса в целом) требует использования методов определения чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов

Применим к определению цены предприятий, которые имеют перспективы развития, показывают стабильный доход. При оценке таких предприятий достаточно определить рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов: земельных участков, зданий, машин и оборудования, задолженности партнеров и контрагентов перед этим предприятием.

Для определения рыночной стоимости предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод чистых активов в значительной степени строится на анализе бухгалтерской и финансовой отчетности.

Метод ликвидационной стоимости

Уместен при оценивании банкротящихся предприятий или когда выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Иными словами – выгоднее продать бизнес, чем продолжать работу.

Специалист рассчитывает график поэтапной ликвидации активов и определяет цены, по которым имущество может быть реализовано на день ликвидации за вычетом дисконта на срочность и расходов по продаже. В итоге для получения ликвидационной стоимости предприятия дисконтированная выручка от продажи активов уменьшается на размер обязательств и расходов по ликвидации.

Метод оценки машин и оборудования

Необходимость в оценке отдельно машин и оборудования часто возникает при залоге движимого имущества в пользу банка или другого кредитора. Оценщики используют для этого метод прямой калькуляции – вычисление суммы прямых затрат, зависящих от конструкции машины и технологии ее изготовления, а также затрат на обслуживание. Полученную сумму уменьшают на потери по причине износа машины.

Метод трудозатратен, так как требует от специалиста исследования большого количества документации, но в результате можно получить наиболее достоверные выводы.

Методы оценки нематериальных активов

При применении затратного подхода стоимость объекта нематериальных активов определяется исходя из суммы затрат на его создание или приобретение. Именно при оценке нематериальных активов в полной мере проявляются основные преимущества затратного подхода – простота получения информации для расчета стоимости, документальное подтверждение затрат – и недостаток – полученный результат может слабо отражать реальную рыночную цену нематериального актива.

Обратите внимание! Затратный подход при определении цены нематериальных активов – стандарт отрасли. По отечественным положениям по бухгалтерскому учету (ПБУ) нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, рассчитанной на основе затратного подхода. Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) этот вид оценки называется себестоимостью.

В век современных информационных технологий нематериальные активы все чаще находятся в центре внимания бизнеса. Чаще всего это объекты интеллектуальной собственности:

  • товарные знаки (бренды, торговые марки);
  • патенты на изобретения, ноу-хау;
  • конфиденциальная информация или информация, защищенная режимом коммерческой тайны;
  • программные коды;
  • авторские права на произведения (дизайн, фотография, арт-объекты) и др.

Конкретный способ расчета цены нематериального актива связан с тем, как именно актив был получен организацией.

Перечень некоторых способов приобретения:

  • покупка актива у другой организации;
  • создание актива трудом работников самой организации;
  • обмен на другое имущество;
  • безвозмездное получение или внесение в качестве вклада в уставный капитал компании, например, когда учредитель компании дарит принадлежащий ему патент своей компании для удобства ведения бизнеса;
  • приватизация государственного и муниципального имущества: патенты числятся за определенным предприятием и при приватизации в составе прочего имущества переходят к новым собственникам.

Главный недостаток затратного подхода при оценке нематериальных активов – несоответствие произведенных затрат стоимости нематериальных активов в будущем. Существующие методы оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода не учитывают инфляцию и возможность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты. Кроме того, затратный подход не учитывает абстрактный характер нематериальных активов.

Основная сложность при совершении операций с нематериальными активами в том, что они не всегда существуют в реальном мире. Но даже если существуют как конкретное изделие, созданное с применением запатентованной технологии, его ценность раскрывается именно в абстрактном характере.

Вещь, созданная с применением технологии, может быть ценна сама по себе, но технология может быть применена и в других вещах либо может стать частью другой технологии, что кардинально повышает ценность технологии в сферах бизнеса и науки. К примеру, бренды: бутылка Coca-Cola стоит недорого, и купить ее может любой, но именно возможность нанесения всемирно известного бренда на бутылки с газированным напитком делает бренд одним из самых дорогих в мире.

Важно! Использовать затратный подход в отношении нематериальных активов целесообразно тогда, когда они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Это может быть выгодно в отношении новых товарных знаков или технологий, только выходящих на рынок.

Когда по рыночным эффектам рассчитать стоимость актива невозможно, подсчитывают все, что затрачено на изготовление актива – под такой оценкой продать его относительно выгодно. Ведь актив может и не «сыграть», не окупить вложенные в него средства (появятся конкуренты, продукт выйдет из моды и т. д.).

Тогда использование затратного подхода позволит заработать разработчику, вовремя продавшему актив и отбившему свои затраты. Однако эффект может быть и обратным – купленная технология попадет в струю прогресса и получит использование в целой линейке технологий, произведя мультипликационный эффект в прибылях крупной корпорации. Скромным стартаперам придется «кусать локти», наблюдая за успехом своей идеи.

Основные методы при оценке нематериальных активов

Метод стоимости создания подразумевает вычисление полной восстановительной стоимости актива. Такая стоимость включает траты, понесенные при создании или приобретении объекта, после которых его можно использовать в планируемых целях. Из полученной восстановительной стоимости оценщик вычитает коэффициент морального старения нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости идет от обратного предположения: что сэкономил правообладатель, используя оцениваемый актив в бизнесе? Сумма такой экономии и будет составлять рассчитываемую стоимость нематериального актива.

Оценка стоимости недвижимости

Основное применение затратный подход получил при оценке недвижимого имущества. Затратный подход дает наиболее достоверные и верифицируемые результаты. В процессе оценки рассчитывают рыночную стоимость земли и зданий, расположенных на участке. Методы при затратном подходе к оценке недвижимости различаются незначительно.

Методы для оценки земли

При оценке земельных участков целесообразно использовать такие методы.

Метод сопоставимых продаж

При использовании этого метода оценщики чаще всего слышат упрек в том, что они «просто накопировали страниц из Интернета». При таком способе цена определяется путем внесения корректировок в цены недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому. Поскольку бумажные газеты и реестры с объявлениями стремительно теряют информативность и востребованность, единственным надежным источником становится интернет.

Метод соотнесения (переноса)

Способ похож на предыдущий и заключается в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи уменьшают на цену строений и цену земли.

Метод капитализации земельной ренты

Заключается в капитализации (совокупном подсчете) доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применим, если земельный участок сдавался в аренду.

Метод развития (освоения) земельного участка

Используется для неосвоенных земельных участков. Суть метода: моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет давать участок после освоения, то есть после вложения в него инвестиций. Разница между доходами и расходами и будет признаваться ценой участка.

Важно! Методы затратного подхода в оценке недвижимости чаще всего применяются в совокупности, поскольку только один способ дает сильные искажения. Российский рынок земли закрытый, дает мало примеров для сравнительного анализа, а при продаже уникальных (по расположению, особенностям рельефа), больших участков достоверно определить стоимость и вовсе бывает невозможно. Поэтому результаты оценки у разных специалистов могут сильно различаться.

Методы оценки зданий и сооружений

Затратный подход в оценке недвижимости применяется при оценке износа зданий. Это важно для покупателей, которые хотят сразу понимать, какие дополнительные расходы им придется понести после закрытия сделки купли-продажи здания.

Основные методы:

  • сравнительной единицы;
  • поэлементной оценки затрат;
  • сметный;
  • индексный способ оценки.

Метод сравнительной единицы исходит из величины затрат, произведенных при строительстве здания, но не в целом, а приходящихся на единицу сравнения, и количестве этих единиц. Единицей сравнения может быть м² площади, квартира или номер в гостинице, м³ строительных работ. Это удобно, если аналогичных зданий в той же местности нет, а на примере существующего аналога необходимо рассчитать стоимость строительства.

Метод поэлементной оценки затрат – это последовательный расчет и сложение рыночной стоимости отдельных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий) с учетом износа каждого из элементов.

Сметный метод – анализ строительных смет и буквальный перерасчет каждого показателя по новым ценам и тарифам. В результате метод дает достоверный результат: сколько будет стоить возведение такого же здания в той же местности. Минус в том, что найти строительные сметы – задача не из легких, особенно для старых зданий.

Индексный способ оценки основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню.

Это интересно:

Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры.

Как проводится оценка земельных участков.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки.

Заключение

Использование затратного подхода оправдано не во всех случаях. Если при оценке зданий затратный подход проявляет себя наилучшим образом, то при оценке нематериальных активов он точен далеко не всегда.

Поэтому если оппонент в суде предъявляет отчет с ценой, которая расходится с вашим мнением по спорному активу, либо покупатель предлагает купить здание за копейки – стоит взять паузу и изучить предлагаемые отчеты. Если затратный подход и его методики применены в отчете неправильно – провести свою оценку, предварительно обсудив с оценщиком, какой именно метод целесообразно использовать в сложившейся ситуации.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 450-39-61
(800) 302-33-28

 
Это быстро и бесплатно!

Поделитесь с друзьями

Оставить комментарий

avatar
  Подписаться  
Уведомление о
Call Now Button8 (800) 302-33-28