Что такое аккредитив при покупке недвижимости и как его оформить

Приобретение недвижимости — не самая частая процедура для среднестатистических граждан. К ней подходят со всей ответственностью, так как при заключении сделки купли-продажи существует риск потерять денежные средства, внесенные в качестве предоплаты.

Одним из способов страховки в этом случае выступает расчет через аккредитив. В статье рассмотрим, что такое банковский аккредитив при покупке квартиры, его особенности, плюсы и минусы.

Определение понятия

Для сторон, совершающих сделку с недвижимостью, важно быть уверенными, что условия контракта соблюдаются и денежные средства поступят в срок. Безопасность сделки гарантирует заключенный между сторонами аккредитив.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости? Это специальный счет, открытый в банке при проведении сделки. Имеет форму банковской операции, в которой банки выступают посредниками при переводе и приеме средств. Оплата проходит по безналичному расчету.

Банк покупателя/плательщика (эмитент), действует по поручению, обязуясь своевременно и в полном размере оплатить покупку. В то же время эмитент вправе передать обязанности другому банку (исполняющему).

Существуют определенные требования к оформлению. Так, аккредитив содержит следующие реквизиты:

• номер и дата;
• вид платежа;
• сумма прописью;
• данные плательщика;
• информация об эмитенте;
• информация об исполняющем банке;
• данные получателя;
• вид;
• условия оплаты;
• наименование предмета сделки;
• дополнительные условия (при наличии);
• номер счета получателя;
• подпись уполномоченного банковского служащего;
• отметки банка-эмитента;
• печать.

Виды аккредитива

Сторонам важно выбрать вид аккредитивного счета при покупке-продаже квартиры. Аккредитив бывает:

• депонированный (покрытый) — эмитент переводит сумму аккредитива в пользование исполняющему банку за счет плательщика;
• гарантированный (непокрытый) — эмитент разрешает исполняющему банку списывать денежные средства со счета, но в пределах суммы аккредитива;
• отзывный — изменяется или отменяется эмитентом без согласования с получателем выплаты;
• безотзывный — отменяется только в случае согласия получателя, однако любые изменения запрещены;
• подтвержденный — исполняющий банк обязуется провести перевод оплаты даже при отсутствии поступления средств;
• неподтвержденный — используется при сделках с партнерами из экономически нестабильных государств;
• срочный (акцептованный) — имеет условие, что оплата производится в определенное время;
• back-to-back — оформляется, если в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и посредник (третье лицо). Предполагает создание двух аккредитивов в разных банках;
• встречный — создается при тех же обстоятельствах, что и back-to-back, однако оба аккредитива оформляются в одном банке;
• с отсроченной оплатой — позволяет перенести оплату;
• свободнообращающийся — требует перевода средств сразу при получении документов.

Важно! Условия аккредитива устанавливают продавец, покупатель и банк, в котором он оформлен. Исполнение сторонами условий обязательно.

Нормативная база

Основанием для реализации безналичных расчетов через оформление такой банковской услуги выступают:

1. Ст. 867–873 Гражданского кодекса РФ.
2. Положение о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденное Банком России 19.06.2012 № 383-П.
3. Приказ Министерства финансов РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

Аккредитив в России

Данной процедурой чаще всего пользуются жители больших городов — эта операция довольно сложная и невостребованная. Количество специалистов, оформляющих сделку таким путем и желающих выступить сторонами, небольшое, так как в основном платежи осуществляются через платежные поручения или путем передачи денег наличными.

Несмотря на существующие документы, регулирующие реализацию сделок по аккредитиву, правовая база в России в этом вопросе достаточно слаба.

Однако интерес к услуге в нашей стране постепенно растет.

На территории РФ, как правило, осуществляются следующие сделки:

• продажа квартиры через аккредитив;
• покупка квартиры через аккредитив;
• покупка акций и долей;
• продажа земельных участков;
• покупка земельных участков.

Сделка купли-продажи недвижимости часто не является обычной для обеих сторон, которые заботятся о своей выгоде, заинтересованы в законности действий и соблюдении всех условий.

Аккредитивная форма расчетов при покупке-продаже квартиры дает гарантии безопасности и своевременной оплаты, поэтому условия сделки оговариваются сторонами заранее.

В каких случаях нельзя задействовать

Аккредитив задействовать нецелесообразно в ситуациях, если:

• одна или обе стороны попытаются снизить сумму средств;
• покупатель не готов давать объяснения относительно наличия крупной суммы, а у банка возникают вопросы о появлении средств;
• продавец настаивает на получении средств на руки (наличными);
• продавец уверен в платежеспособности покупателя, а покупатель — в надежности продавца;
• планируется несколько сделок;
• сделку планируется оформить в короткий промежуток времени.

Преимущества и недостатки

Процедура создания аккредитива мало известна физическим и юридическим лицам в РФ, однако за рубежом она очень популярна.

В России для заключения сделки купли-продажи недвижимости чаще используется банковская ячейка, однако она не всегда гарантирует безопасность. Аккредитив выступает противоположностью ячейки в плане передачи средств и обеспечения безопасности сделки.

Важно! Оба способа имеют общее требование: продавец предоставляет в банк документацию, доказывающую, что он действительно собственник недвижимости.

При реализации сделки для сторон актуален вопрос о том, что выбрать: ячейку или аккредитив? Банковская ячейка имеет особенности при использовании:

• необходимость личной встречи участников сделки при аренде;
• требуется дополнительное согласование условий открытия ячейки;
• возможность продлить срок сделки или внести изменения при возникновении определенных обстоятельств;
• фактическая сумма в ячейке может отличаться от суммы, указанной в договоре;
• стоимость аренды ниже оплаты аккредитива;
• существует риск недобросовестного исполнения обязательств участниками сделки (например, кража денежных средств или предоставление фальшивок).

Аккредитив помогает обезопасить стороны от мошенничества — это главное преимущество безналичного расчета.

К плюсам также относятся:

• возможность составить список документации, подтверждающей исполнение обязательств сторонами;
• дополнительный контроль исполнения договора;
• банк несет ответственность за правильность оформления документов по законодательству РФ;
• внесение изменений только по согласованию обеих сторон (за исключением отзывного и безотзывного аккредитивов);
• гарантия перевода средств независимо от финансовой обеспеченности покупателя (после создания аккредитива средства хранятся на банковском счете, доступа к нему покупатель не имеет);
• средства переводятся продавцу только после закрепления права собственности за покупателем;
• в случае отмены сделки средства в полном объеме возвращаются покупателю;
• возможность продлить сделку на любой срок.

Каждый способ ведения сделки имеет свои минусы, аккредитив при этом не исключение:

• высокий уровень комиссионных выплат;
• неосведомленность сторон, так как процедура не настолько популярна в России и имеет большое количество особенностей;
• сложная система сбора и предоставления документации;
• слабая нормативная база в России.

Схема сделки купли-продажи недвижимости через аккредитив

Сделка купли-продажи через аккредитив происходит в несколько этапов:

1. Покупатель и продавец знакомятся с условиями аккредитивного расчета в банке.
2. Стороны устанавливают права и обязанности по сделке путем составления договора.
3. Покупатель оформляет аккредитив путем подачи заявления. Обязательное условие банка, выбранного для перечисления оплаты, — наличие в нем открытого счета.
4. Банк создает аккредитив в нескольких экземплярах и оригинал отправляет продавцу.
5. После получения оригинала продавец подает пакет документов по аккредитиву в исполняющий банк для проверки. В случае отсутствия недостатков, ошибок и незаконных действий банк переводит средства на счет.

Как выбрать банк

Чтобы создать аккредитив, необходимо, чтобы у покупателя был открыт счет в выбранном банке. Сами финансовые организации должны отвечать следующим требованиям:

• удобство (создание аккредитива в любом отделении и даже при нахождении сторон в разных населенных пунктах);
• гарантия безопасности участникам сделки (не только сторонам, но и третьим лицам);
• конкурентоспособная цена услуги;
• быстрота;
• надежность (проверка подлинности средств перед зачислением).

Перед подачей заявления на оформление аккредитива следует выбрать его вид, ознакомиться со всеми нюансами и особенностями. Порядок перечисления средств зависит от вида счета.

Порядок расчета

Оплата поступает на счет продавца только при условии соблюдения всех требований договора, правильности оформления документов и после передачи права собственности на недвижимость покупателю.

В случае отмены сделки или по истечении срока оплаты без передачи права собственности средства в полном объеме возвращаются покупателю.

Заключение

Сделка с недвижимостью — нечастая процедура для граждан РФ, поэтому к ее осуществлению подходят ответственно и внимательно. Гарантию безопасности дает создание аккредитива между участниками. Эта операция не распространена в пределах России, однако имеет достаточно плюсов и способна предоставить выгодные условия.

Аккредитив имеет много разновидностей и подойдет как для физических, так и для юридических лиц. В любом случае стороны могут установить свои требования, обязательные к исполнению. Банки РФ, выбранные в качестве оформителей аккредитивов, несут ответственность за законность сделки и правильность оформления документов.