Купля-продажа дачи: порядок процедуры

В России дачные участки снова набирают популярность — за длительный зимний сезон и весенне-осеннее ненастье город успевает изрядно надоесть. В мае преимущественно по пятницам на выезде из мегаполисов выстраиваются километровые пробки. Это счастливые садоводы спешат проведать свои приусадебные хозяйства, сады и огороды.

С 2018 года появились новые условия в законодательстве, позволяющие прописаться в дачном доме. Некоторые воспользовались этим изменением и предприняли глобальный переезд. Все больше людей стремятся к оздоровлению, желает перебраться поближе к природе, земле и благотворному свежему воздуху. В свете этой тенденции ознакомимся, как купить дачу и что нужно знать при покупке и продаже дачи.

Юридическая база: как правильно оформить покупку дачи

Когда у продавца дачного участка на руках полный пакет необходимых бумаг, процедура продажи недвижимого имущества совершается беспрепятственно и безотлагательно.

Покупателю тоже необходимо знать, на что обратить внимание при покупке дачи в СНТ, какие есть подводные камни в этом процессе и какие документы нужны для купли-продажи. Со стороны приобретателя особенно важен сбор и анализ информации и инструкций.

В обоих случаях не обойтись без применения законодательной базы. В содержании договора купли-продажи всегда обозначены сноски на главы гражданского и земельного кодексов.

Так, из ГК РФ в договор купли-продажи заложено:

• какие обстоятельства сопровождают заключение сделки;
• объем ответственности, связанный с исполнением и несоблюдением пунктов соглашения;
• случаи, когда сделка теряет силу и неминуемый исход от этого;
• поводы с целью официального расторжения и моменты этого процесса (статьи 549–557);
• существующие условия при расчетах между участниками сделки (статья 488);
• каким образом происходит передача имущества от продавца к покупателю.

В ЗК РФ прописано требование постановки надела на кадастровый учет с изложением этапов процедуры.

Примечание. До конца 2018 года у владельцев еще есть время для постановки на кадастровый учет. Межевой план и кадастровый номер дают право получить правоустанавливающие документы и совершать различные сделки с землей, такие как продажа, аренда, дарение и прочее.

Приобретение земли у государства происходит посредством земельного аукциона, ход которого описан в статье 38 Земельного кодекса.

Оформление документов для купли-продажи дачи с земельным участком

Проведение сделки купли-продажи дачи требует размеренных и последовательных шагов.

Изучение объекта сделки:

1. Для этого знакомятся с данными публичной кадастровой карты, на которой просматривается точное расположение с окрестностями, дорогами, коммуникациями, водоемами. Достаточно ввести в строку поиска кадастровый номер участка.
2. Изучаются документы на право владения предложенным участком, среди которых договор продажи, дарения, вступления в наследство, протокол местных властей о предоставлении надела или судебное решение, свидетельство о регистрации.
3. Анализируется разрешение одного из супругов, пребывающих в браке, об отсутствии претензий, если имущество находится в общей собственности. Если есть иные дольщики, требуется и их согласие в письменном виде.
4. Тщательно изучается кадастровая выписка (полная) из Единого государственного реестра прав. Из этого источника становятся известны такие детали, как переход и прекращение прав, существующие обременения.
5. Производится личный осмотр территории для более подробного изучения, вплоть до наличия тех или иных магазинов, инфраструктуры и знакомства с соседями.

Следующим шагом предпринимаются такие действия:

1. Оформление договора проводится по стандартному шаблону. Для подтверждения соглашения у нотариуса подписями скрепляются три образца, так как один из них — экземпляр для нотариуса, заверяющего договор.
2. Сбор документов. Вместе с подписанным договором они передаются в департамент Федеральной службы государственной регистрации. Там же заполняется заявление на регистрацию и засвидетельствование передачи прав на собственность. Помимо Росреестра в этих целях для населения действуют центры МФЦ.
3. В Росреестр обращаются непосредственно собственники и прямые покупатели либо привлекаются законные представители, подтвердившие свои намерения действовать от имени продавца/покупателя доверенностью от нотариуса. Также необходима справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов.
4. Будет не лишним подписать специальный акт, где описаны варианты и временные рамки перехода средств от покупателя продавцу, заключительной переуступки прав.
5. На проверку документов и занесение отметки в реестр в основном отводятся 10-14 дней. Свидетельство о регистрации права на собственность выпускается чуть позднее — в пределах 30 дней.

Случаи отклонения запроса связаны с недочетами при заполнении документов, актов, справок или отсутствием каких-либо позиций в перечне поданных бумаг.

Будет интересно:

Как зарегистрировать дом на дачном участке и какие документы нужны для оформления

Как производятся расчеты по недвижимости с помощью банковской ячейки

Документы при покупке дачи

Рассмотрим, какие документы нужны для купли-продажи дачи. Чтобы не допустить разногласий и даже обманов, все стадии и условия сделки должны быть документированы: речь идет о существенных суммах, которые большинство собирает годами или заимствует в кредитных учреждениях под немалые проценты.

Перечень документов при покупке дачи с земельным участком включает в себя:

• свидетельства о регистрации земельного участка и возведенных на нем построек;
• договор дарения, продажи или вступления в наследственные права, доказывающий право собственности продавца;
• разрешение от супруга или иных лиц, имеющих право собственности наравне с продавцом (продавец и совладельцы определяются по стоимости, в случае если кто-либо из них против оговоренной суммы, контракт признают недействительным и расторгают);
• кадастровая документация с паспортом, межевой план и акт определения границ, включая согласие в письменной форме от владельцев смежных участков;
• техпаспорт и поэтажный план здания, хозяйственных и бытовых строений;
• выписки из реестров, содержащие возможные ограничения и обременения – объект не должен быть под залогом или судебным арестом;
• справка об отсутствии задолженностей из налогового органа.

Внимание! Нехватка того или иного документа в предоставляемом пакете нередко выступает признаком мошенничества. И, конечно же, к рассмотрению следует принимать только оригиналы документов, копии не обеспечивают права владения недвижимостью.

При регулярной смене владельцев участка и отсутствии оригиналов рекомендуется удержаться от покупки и подыскать вариант с прозрачными условиями.

Во избежание контакта с мошенниками необходимо заключать соглашение с участием нотариуса, это позволит исключить подвохи и проволочки:

• нотариус проконтролирует согласие разделов договора содержанию кодексов;
• проверит полномочия представителя по доверенности, которая бывает разовая взамен генеральной;
• гарантируется участие собственника, что позволит убедиться в его дееспособности (в случае несовершеннолетнего собственника интересы охраняют родители или опекуны);
• до заверения договора выдержат проверку все документы, нотариус выявит несоответствия и недостоверность;
• в случае утери оригинала какого-либо документа есть возможность получить равноценный дубликат.

Услуги нотариуса стоят 3–20 тыс. руб. в зависимости от региона и не должны превышать 100 тыс. руб.

Содержание договора

К составлению договора купли-продажи приступайте с особой тщательностью.

Какие пункты должны быть обязательно:

1. Наименование соглашения с указанием места и даты оформления, ФИО участников соглашения и их паспортные данные, включая прописку. Заносится номер доверенности на представителя с датами и фамилией нотариуса.
2. Детальное изложение предмета договора. Включается полный перечень объектов (дом, земля, постройки) с их особенностями, функционалом, номерами кадастрового и технического паспортов, свидетельства о праве собственности.
3. Упоминание положений законов и кодексов, регулирующих операцию покупки и продажи.
4. Цена прописывается общая для всех объектов, так как земля и строения неразрывны и передаются как единое целое.
5. Прописывается метод расчетов с описанием сроков и порядка платежей. Для этих целей отлично подойдет банковская ячейка, позаимствованная в аренду.
6. Пункт о сочетании контракта с актом передачи и приема недвижимости (от этого пункта можно отказаться).
7. Перечисление прав и обязанностей, объем ответственности участников соглашения при конкретных случаях.
8. Форс-мажор.
9. Способы разрешения споров, связанных с исполнением обязательств по контракту.
10. Подписи сторон с полной расшифровкой.

Внимание! Пропуск основополагающих пунктов в договоре или недочеты при составлении вызовут отказ в регистрации. Исправленный впоследствии договор придется повторно подать с полным пакетом документов на проверку.

Заявитель имеет право обжаловать повторный отказ, если он покажется необоснованным.

Приложением № 1 к договору купли-продажи дома с земельным участком является акт приема-передачи, по которому продавец передает, а покупатель принимает дом и земельный участок.

Сроки и стоимость

Лицо, которое передает свой участок новому владельцу, заинтересовано в собственной выгоде и старается назначить хорошую цену за свое владение. В то же время приобретателю стоит знать базовые  критерии для определения цены объекта:

• местоположение участка (цена снижается по мере удаления от областного центра);
• площадь и форма участка с учетом категории и вида использования;
• наличие дома и иных строений, которым подобает быть зарегистрированными, а не попадать под снос из-за неправомочного строительства или несоблюдения расстояния между объектами и границами;
• наличие коммуникаций;
• действующая инфраструктура, прохождение магистральных трубопроводов и трасс;
• сезон покупки: обычно после схода снега цены поднимаются на 10–20 процентов;
• уровень благоустройства земли, наличие хорошего гаража, бани или теплицы, учитываются также примененные при строительстве материалы дома и год постройки;
• расстояние до леса и водоемов;
• благоприятные контакты с соседями и согласие относительно границ.

Для определения стоимости объекта нанимается независимый оценщик с лицензией на оказание оценочных услуг. Применяя специальные методики и стандарты оценки, анализируя совершенные в минувший год сделки с аналогичными объектами, оценщик выносит решение по стоимости.

Внимание! Среднерыночная стоимость – отправная точка для участников сделки, но конечная сумма обусловлена взаимной договоренностью.

Как правило, основная часть оплачивается продавцу при передаче права на собственность и занесения в реестр, а предварительно выплачивается аванс для ускорения процесса. Деньги переходят продавцу в наличной форме или на банковский счет. Удобно взять в аренду банковскую ячейку для этих целей.

В целом операция купли-продажи отнимает месяц в случае наличия полного списка документов и корректно оформленного договора.

Способом передачи денежных средств порой выбирается рассрочка, это учитывается в тексте договора дополнительными пунктами:

• сумма ежемесячного платежа;
• способы передачи средств (переводами или наличными);
• график погашения;
• степень пользования объектом в случае рассрочки.

Покупателю выдается документ, сдерживающий его права над объектом до окончания выплат. Далее участники контракта подают заявление с прошением снять ограничения и выдать свидетельство о праве собственности.

Что касается риелтора, то его роль в этой схеме необязательна. Покупатель в силах самостоятельно проконтролировать наличие всех правоустанавливающих бумаг в оригинальном виде. Полученные исходники легко проверить, заказав справку из Росреестра и ЕГРП.

Нотариус консультирует по вопросам содержания договора, проверяет личность продавца и представителя по предоставленным данным.

Попутно стоит посетить СНТ для уточнения наличия долгов и территориальных претензий.

Справка. Услуги риелтора стоят немалых денег (около 2% от цены контракта). Если вы уверены в своих силах и ясно представляете порядок процедуры, то знаете, что риелтор — лицо не первого плана. Значительных затруднений при покупке дачи вы не встретите.

Третье лицо будет полезно для ускорения сделки и несущественного облегчения процесса сбора документов и передвижения по инстанциям.

Заключение

Мы разобрали, как правильно продать дачу с земельным участком. Процедура имеет четкие рамки и порядок, которые прописаны в Гражданском и Земельном кодексах.

Эти же положения фигурируют в договоре купли-продажи и выступают основанием для разрешения любых конфликтов и споров. Привлечение третьих лиц упростит задачу и покупателю, и продавцу при условии, что на это имеются дополнительные финансовые ресурсы.