Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Аренда помещений в современных экономических реалиях стала неотъемлемой частью любой предпринимательской деятельности. Нередки ситуации, когда в аренду сдают помещение, техническое состояние которого не соответствует запросам арендатора.

В таких случаях проводят его подготовку, производя отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Узнаем, что под этим подразумевается и как влияет на отношения арендатора и арендодателя.

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Вопрос улучшения арендованного имущества регулируется Гражданским кодексом РФ, в частности статьей 623.

Согласно ГК РФ под отделимыми улучшениями понимаются такие изменения имущества, которые после окончания срока аренды можно отделить без вреда для помещения (покупка мебели, осветительных приборов, оборудования).

В период аренды они учитываются в бухгалтерском учете арендатора в качестве отдельного объекта основных средств. Так как улучшения находятся в собственности арендатора, после расторжения договора он вправе распоряжаться ими по своему усмотрению.

Неотделимые улучшения арендованного имущества — что это такое? Это улучшения, которые после завершения срока аренды невозможно отделить от имущества, не нанеся при этом ему вреда.

Например:

• замена труб, батарей, окон;
• установка пожарной сигнализации и системы видеонаблюдения при аренде помещения;
• покраска автомобиля при его аренде;
• посадка плодовых деревьев при аренде земельного участка.

Важно! Ремонт не относят к неотделимым улучшениям, так как его цель — поддержание имущества в должном рабочем состоянии.

Налоги за неотделимые улучшения

Налогообложение неотделимых улучшений осложняется неопределенностью законодательства по вопросу признания их в бухгалтерском и налоговом учете. ГК РФ не дает четкого ответа, на чьем балансе — арендатора или арендодателя — должны учитываться изменения объекта во время действия договора аренды.

Министерство финансов РФ и Верховный Суд РФ солидарны в том, что в период аренды изменения правильно учитывать на балансе арендатора и уплачивать налог на имущество должен именно он.

Это объясняется тем, что во время аренды арендатор выступает в роли получателя экономических выгод и капитальные вложения произведены его силами. Это правило действует либо до расторжения договора аренды, либо до момента компенсации затрат.

В отношении вопроса начисления и уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) разногласия возникают при передаче улучшений в собственность арендодателя. НК РФ не дает ответа, признавать эту передачу реализацией или нет.

Министерство финансов РФ рекомендует признавать, а согласно судебной практике есть две противоположные точки зрения: были судебные решения, обязывающие уплачивать НДС и освобождающие от его уплаты.

Если арендатор принимает решение не платить этот налог, есть риск вынесения замечания при ближайшей налоговой проверке. Тогда спор разрешится в судебном порядке.

В целях исчисления налога на прибыль организации арендатор учитывает неотделимые улучшения, если они произведены без согласия арендодателя.

Если же он получил компенсацию, то расходы включают в состав доходов от реализации. Это закреплено в статье 249 НК РФ. На сумму неотделимых улучшений уменьшается налогооблагаемый доход.

Плюсы и минусы

И собственник, и наниматель имущества перед началом ремонта и доработок задаются вопросом о том, какие плюсы и минусы они принесут:

1. Несомненным плюсом для обеих сторон будет улучшение имущества. Для арендатора — это качественное и удобное использование помещения или вещи в течение срока аренды, а для арендодателя — возврат ему дооборудованного либо отремонтированного объекта, рыночная стоимость которого увеличивается.
2. Минус данного вопроса — недостаточное правовое регулирование и, как следствие, риск появления спорных ситуаций и обращения в суд. Чтобы его минимизировать, рекомендуется заранее планировать стратегию поведения и оговаривать все нюансы еще на этапе переговоров с предполагаемым нанимателем имущества.

Особенности учета улучшений

Если арендатор производит неотделимые улучшения, по окончании срока аренды осуществляется их передача на возмездной или безвозмездной основе в зависимости от заключенного договора.

Если передача осуществляется возмездно, то сумма компенсации учитывается в целях расчета налога на прибыль в качестве выручки от реализации имущества.

Произведенная модернизация признается амортизируемым имуществом. Амортизация начисляется в учете арендатора в течение срока договора аренды при невозмещаемой передаче прав, а в учете собственника объекта — после передачи прав при возмещаемой.

Так как арендатор несет фактические затраты на создание нового объекта основных средств, который затем реализуется, денежная компенсация признается доходом от реализации имущества, а сами затраты учитываются в составе расходов.

Нужно ли платить компенсацию арендатору

Эта тема остается актуальной до сих пор, несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ четко регламентирует данный вопрос. Неотъемлемые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были осуществлены с согласия арендодателя.

Если же арендатор производил модернизацию без согласования, то оплата возможна по усмотрению собственника имущества.

Во избежание любых недомолвок и недопониманий рекомендовано оговорить планируемые улучшения и включить данный пункт в договор еще на этапе его заключения.

Спорные вопросы и риски

Проведение неотделимых улучшений — довольно сложный вопрос, так как он содержит много спорных моментов.

Так, стороны не всегда могут договориться о том, какие улучшения считать неотделимыми, а какие нет. Что является неотделимым улучшением помещения? Судебная практика показывает, что неотделимыми они признаются в том случае, если при их демонтаже не будут нанесены повреждения имуществу.

Ошибочно полагать, что неотделимые улучшения считаются таковыми только потому, что невозможно их использование отдельно от арендованного объекта.

Важно! Если при демонтаже повреждения незначительны и их можно исправить восстановительным ремонтом, улучшения признаются отделимыми.

Также спорным вопросом является возмещение затрат арендатору. Здесь единственно верным выходом будет грамотное заключение договора, в котором четко закрепляются все условия компенсации, а также в чью собственность принимаются изменения имущества.

Если стороны не могут найти компромисс в описанных ситуациях, то они, как правило, разрешаются в судебном порядке.

Заключение

Проведение мероприятий по созданию неотделимых улучшений — важный и полезный процесс для обеих сторон договора аренды. Однако он не в полной мере подкреплен законодательной базой, что несет в себе разночтения некоторых аспектов, а иногда приводит к судебным тяжбам и издержкам.

Чтобы грамотно и без неприятных последствий провести ремонтные работы, изучите порядок признания улучшений неотделимыми и их компенсации, особенности учета, а также четко зафиксируйте все вопросы в соглашении.