Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом,  вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:

1. Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
2. Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

1. Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.
2. До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
3. Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
4. Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
3. Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление “продажа квартир от подрядчика” – не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.