Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя: правила оформления и выгоды

Чтобы упорядочить переход права собственности к наследникам, был создан институт завещания. Составление завещания помогает избежать длительных споров между наследниками и отсечь тех, кто, по мнению наследодателя, его недостоин. Но и завещание имеет недостатки: оно оставляет наследников, особенно иждивенцев, в состоянии неопределенности по поводу своего будущего. Ведь завещаний может быть несколько, они могут быть тайными или с участием “черного риелтора”.

В качестве альтернативы завещанию возникла форма договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя. О том, что это такое, чем отличается от завещания и как правильно оформить такой договор, расскажет наша статья.

Что такое договор дарения

Договор дарения – это то, как юристы называют подарок. Наряду с договором купли-продажи это одна из самых простых для понимания сделок. Но в законе есть несколько тонкостей, которые учитывают при дарении имущества.

Дарение может быть только безвозмездным. Если по договору одаряемый обязан совершить какие-либо действия в пользу дарителя, дарением это уже считаться не может; такие действия квалифицируют как куплю-продажу, оказание услуг или подряд. По российским законам договоры делят на группы в зависимости от их содержания, поэтому налоговая легко раскроет обман с неправильным наименованием документа и доначислит налоги, поэтому смысл в таких действиях отсутствует.

При фактической передаче дара письменный договор заключать не требуется. Причем в случае крупных подарков (машины, бытовой техники) передачей дара признается и символический акт – вручение ключей или документов на имущество. Во всех этих вариантах достаточно устного заявления о подарке.

Письменный договор в обязательном порядке требуется в двух случаях:

• если дар не вручается тотчас же, а обещан в будущем;
• если происходит дарение недвижимости.

Устная договоренность в таких случаях будет считаться ничтожной. То есть рассказывать в Росреестре о том, что бабушка подарила вам квартиру, бесполезно.

Совет. Несмотря на мягкое законодательное регулирование договора дарения, крупные подарки желательно оформлять в письменной форме. Например, автомобиль. При оформлении права собственности в ГИБДД проще предъявить сотруднику подтверждающий документ, это поможет избежать лишних расспросов.

Подарить, но остаться жить

Именно в этом и заключается суть договора дарения с правом пожизненного проживания.

Особенности договора и спорные моменты

Дарение – это бесплатная и безвозмездная передача имущества. Далее расскажем, как дарение может быть альтернативой завещанию.

При дарении квартиры право собственности переходит к одаряемому после регистрации в Росреестре (заявление о регистрации теперь подается через МФЦ). При этом даритель потеряет любые права на принадлежащее ему помещение. Судебная практика знает немало случаев, когда новоявленные собственники вероломно выбрасывали доверившихся им родственников из подаренных квартир.

Выход из такой ситуации подсказала сама же практика – родственники стали включать в дарственные условия о том, что даритель в любом случае имеет право пользоваться помещением в течение всей своей жизни.

Казалось бы, проблема решена. Наследник получает право собственности и может быть спокоен за свое будущее. Не обделен и даритель – его никто не выгонит из его бывшей квартиры. Однако юристы и судьи относятся к таким дарственным крайне неоднозначно. Дарение может быть только безусловным. Недаром в текст ст. 572 ГК РФ, посвященной дарению, включено условие о том, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Справка. В одном из решений по поводу дарения с оговоркой о пожизненном проживании сказано: «При заключении договора дарения жилого помещения включать условие о праве дарителя на сохранение прав проживания нельзя… Представляется, что необходимо в первую очередь исходить из положения закона о том, что дарение является безусловной сделкой. В связи с этим оговаривать при заключении договора дарения жилого помещения право дарителя на сохранение прав на проживание нельзя».

Что произойдет, если включить право проживания в текст договора? Если вопрос, связанный с таким договором, дойдет до суда, возможны три варианта:

1. Суд признает такое условие ничтожным как противоречащее договору дарения. Это плохо для дарителя, так как он останется без защиты, на которую надеялся.
2. Суд квалифицирует спорный договор по правилам ст. 601 ГК РФ – как дарственную с пожизненной рентой. Такая схема дает дополнительные гарантии дарителю: за ним будут ухаживать, а подаренной квартирой будут распоряжаться только с его согласия.
3. Суд посчитает документ правомерным, сославшись на свободу договора. Как показывает практика, это самый маловероятный вариант.

Позитивные и негативные моменты

Расскажем о ситуации, когда до суда дело не доходит. Ведь большая часть граждан придерживается заключенных соглашений и не стремится обманывать родственников.

Для дарителя

Плюсы дарения с пожизненным проживанием:

1. В отличие от простого договора дарения можно продолжать жить в квартире. Условие о праве пожизненного проживания дисциплинирует новых собственников, у них вряд ли появится соблазн тут же выселить своего благодетеля. Кроме того, о юридической неоднозначности такого договора дарения можно узнать, только проконсультировавшись с юристом.
2. Все расходы на оплату коммунальных услуг и налогов будет нести новый собственник. В отличие от завещания, при котором собственником и плательщиком оставался бы сам пожилой человек.
3. За дарителем будет сохранена его прописка.

Минусы такого договора с учетом опасений юристов:

1. В отличие от договора ренты одаряемый не обязан предоставлять своему благодетелю ни денежное обеспечение, ни уход. Остается полагаться на добросовестность родственника.
2. Учитывая то, что в законе отсутствует возможность обременить подаренное имущество правом пожизненного проживания, квартира по выписке из ЕГРН будет абсолютно «чиста». Получивший квартиру в дар родственник с легкостью сможет продать или сдать в аренду такое жилье, оставив дарителя наедине с «незваными гостями» – новыми хозяевами.
3. Отношения между родственниками после дарения могут испортиться, что сделает невозможным совместное проживание в подаренной квартире.

Перечисленные минусы относятся к случаям недобросовестности наследников. Это лишний раз говорит о том, что правовых методов повлиять на одаряемых у дарителя практически нет.

Для одаряемого

В случае с одаряемым ситуация неоднозначная.

Плюсы очевидны:

1. Гарантия того, что недвижимость после смерти родственника не достанется неизвестно кому. По сравнению с завещанием, отсутствует необходимость выжидать положенные полгода после смерти наследодателя и нести расходы на оформление наследства. Нет риска стать жертвой “черных риелторов”, мошенников с поддельными завещаниями и т. д.
2. Имущество сразу переходит в полную собственность одаряемого, причем бесплатно.
3. Статус подарка важен и для состоящих в браке. Подаренное становится личной собственностью супруга и не относится к совместно нажитому имуществу. Это будет определенной финансовой гарантией при разводе.
4. Нет обязанности по уходу и обеспечению родственника-дарителя.

Недостатки:

1. На полученную в собственность недвижимость начисляется НДФЛ. Закон освобождает от НДФЛ только дары между близкими родственниками.
2. Обязанность платить налоги и коммунальные платежи.
3. Продать недвижимость с проживающим собственником может быть затруднительно, если покупатели внимательно изучат договор, ставший основанием приобретения жилья. Но при наличии небольшой скидки любой покупатель сразу станет сговорчивее, так что этот минус не стоит рассматривать в качестве серьезного препятствия.

Читайте также:

Завещание или дарственная: что лучше и дешевле

Как заключить договор дарения при участии доверенного лица

Образец договора

Для удобства предлагаем образец дарственной на квартиру с условием о пожизненном проживании дарителя. В приложенный образец остается включить:

• ФИО и паспортные данные участников договора;
• характеристики квартиры в соответствии с правоустанавливающими документами;
• правовые основания, на которых квартира изначально была получена дарителем (договор купли-продажи, справка о выплате пая за кооперативную квартиру).

Оформление и регистрация договора дарения

Регистрировать договор дарения не нужно. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.

Нет требований по обязательному удостоверению договора дарения недвижимого имущества у нотариуса, но лучше эту процедуру проделать.

В некоторых случаях посещение нотариуса обязательно:

• если в дар передается недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• при дарении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Договор дарения нельзя оформить, если даритель признан недееспособным. В таком случае в регистрации перехода права собственности откажут.

В большинстве ситуаций достаточно составить письменный договор дарения, прописать в нем условие о праве пожизненного проживания в подаренном помещении и представить на регистрацию в Росреестр.

Для регистрации договора в Росреестре собирают комплект документов:

• договор дарения с обременением: на регистрацию сдается три экземпляра, один после регистрации останется в Росреестре, по одному будет возвращено участникам сделки после успешной регистрации;
• заявление о государственной регистрации;
• документ на квартиру (свидетельство или выписка ЕГРН);
• паспорта участников сделки или доверенность и паспорт представителя по доверенности;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 руб.

Читайте также:

Список документов для отказа от наследства в пользу другого наследника или государства и куда их подавать.

Можно ли отказаться, аннулировать или оспорить дарственную на квартиру.

Способы и порядок приватизации государственного и муниципального имущества.

Заключение

Если наследодателю и наследнику неудобно завещание и они доверяют друг другу, они могут оформить отношения в виде дарственной с пожизненным проживанием. Если есть хотя бы малейшее подозрение в нечестности наследника (одаряемого), от такого договора лучше отказаться.

Заключение дарственной с правом пожизненного пользования не предусмотрено действующим законодательством и даже противоречит ему. Право проживания дарителя, которое стороны закладывают в договор, обязательно только для них, но не для третьих лиц, поэтому те могут купить или арендовать такое имущество у наследника. В качестве законной альтернативы предпочтительнее остановиться на договоре пожизненного содержания с иждивением.