Земельный участок под ИЖС: что это такое, плюсы и минусы

Аббревиатуры — советское наследие. Одних они вводят в шок, а других заставляют усмехнуться, вспомнив “мебель древесных мастерских Фортинбраса при Умслопогасе”. В любом случае, вырванные из контекста, они никак не отражают сути и требуют дополнительных разъяснений. Что это такое — ИЖС и земельный участок под ИЖС, что с ним можно сделать, каковы его плюсы и минусы, разберемся в этой статье.

Классификация земель

ИЖС обозначает вид разрешенного использования земли и расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство.

Какие классификации земель бывают? Самое очевидное разделение — по собственнику. Земля может принадлежать РФ, ее субъекту, муниципалитету, а может находиться в частной собственности (у юридического или физического лица).

У земли есть такая характеристика, как категория. Она определяет правовой режим участка — законы, которыми регулируется его использование, порядок формирования и т.д. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, территория делится на земли:

• населенных пунктов;
• сельхозназначения;
• промышленности, энергетики, безопасности, специальные и т.д.;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса;
• особо охраняемые территории.

Обратите внимание! Строительство дома возможно только в первых двух случаях.

Есть еще одна важная классификация — по виду разрешенного использования. Этот показатель определяет цель, с которой можно использовать участок. Вариации использования земель представлены в виде классификатора, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014. В нем перечислено 12 основных целевых назначений и 81 уточняющее.

Наиболее интересны для приобретателя участка, физического лица, желающего построить дом, земли:

• под индивидуальное жилищное строительство;
• под садоводство;
• для ведения личного подсобного хозяйства.

В самом названии отражается цель, с которой можно использовать данный участок, но для более полного понимания вопроса в этом же классификаторе дана расшифровка.

Законодательно нигде не установлено закрепление за категорией определенных видов назначения, но в реальности в землях населенных пунктов практически не найти участки с видом использования “для сельскохозяйственных нужд”, а в категории сельхозназначения не бывает земель под ИЖС.

Плюсы и минусы

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства — это не единственный вариант вида использования, на котором можно строить и проживать. Дома строят и на землях под садоводство, под ЛПХ, для блокированной застройки, но у жилой застройки есть несколько преимуществ:

1. Дому, построенному на такой земле, легко присваивается почтовый адрес, в нем можно прописаться и жить постоянно.
2. Для строительства на такой земле можно использовать ипотеку.
3. Только для строительства домов, возведенных на землях ИЖС, можно использовать материнский капитал.
4. На расходы, произведенные при постройке, можно получить налоговый вычет.
5. Такую жилплощадь можно использовать в качестве залога в других кредитных обязательствах.
6. Расположение участка на территории для ИЖС предполагает пользование инфраструктурой населенных пунктов.

Остановимся более подробно на последнем пункте. Нахождение в населенном пункте автоматически предоставляет возможность участвовать в региональных или местных программах по развитию территории. Дороги между участками должны прокладываться за счет бюджета, газификация и подключение к опорным электрическим столбам стоят значительно дешевле, чем на землях сельхозназначения.

Основным минусом земель ИЖС является цена. Если участок приобретается уже с этой категорией, то его рыночная стоимость существенно выше участка с иным видом использования. Кроме того, кадастровая стоимость земель ИЖС, как правило, выше, чем на иные земли, а так как размер налога определяется от этой цифры, то ежегодные платежи собственника существенно больше.

Читайте также:

Где можно посмотреть список очереди на земельный участок для многодетных семей.

Как оформить земельный участок в собственность.

Варианты использования

Использование земли ИЖС должно подчиняться общим принципам, установленным в Градостроительном кодексе РФ, а также тем критериям, которые устанавливаются в правилах застройки и землепользования, утвержденных муниципальными властями. Правила представляют собой карту зонирования в конкретном муниципалитете и градостроительный регламент, где определены виды разрешенного использования, максимальные размеры участков и различные ограничения.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, владельцу участка, желающему возвести дом, необходимо получить разрешение на строительство. Для этого нужно обратиться в отдел архитектуры районной администрации. В орган власти предоставляются правоустанавливающий документ, градостроительный план и схема, которая отображает, где будет находиться дом.

Градостроительный план выдает администрация муниципалитета. Он показывает наличие на участке красных линий и обременений. Разрешение выдается в течение 10 дней и действительно в течение 10 лет.

Отказ в выдаче этого документа обязательно должен быть дан письменно. Он должен быть мотивирован, то есть объяснять действительные причины, по которым строительство на определенном участке невозможно. Сейчас действует упрощенный порядок регистрации новых объектов. Сдавать в эксплуатацию дом не требуется. Достаточно лишь пригласить кадастровых инженеров, которые составляют паспорт объекта, и зарегистрировать право в Росреестре.

Правила размещения жилого объекта на участке определены в СНиП 30-102-99. Использовать земли ИЖС для постройки дома может только физическое лицо, а сама постройка может служить только для личных нужд ее владельца, то есть строить дом можно для проживания одной семьи. В постройке не может быть более 3 этажей.

Строительство дома — это не единственное назначение земли ИЖС, на таких участках можно поставить гараж или любую другую хозяйственную постройку: погреб, сарай, дровник. На этой же территории можно выращивать плодовые, ягодные, овощные, декоративные культуры.

Важно! Основная цель, с которой должна использоваться земля, — строительство дома, остальные вариации ее использования считаются условными. Это значит, что их применение возможно только с соблюдением основного целевого назначения.

Очень важно использовать землю по назначению в течение 3 лет после ее приобретения или перевода в соответствующую категорию. За нарушение данного правила предусмотрена административная ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан определяется в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 тыс. рублей.

Заключение

ИЖС — это вид разрешенного использования земли, согласно которому на ней можно построить дом для проживания, возвести хозяйственные постройки и заниматься садоводством и огородничеством. Этот вид разрешенного использования является самым оптимальным для строительства индивидуального дома: можно прописаться, получить ипотеку, использовать материнский капитал, пользоваться инфраструктурой населенного пункта.